11일 알스퀘어에 따르면 국내 주요 자산운용사와 증권사, 건설사뿐 아니라 싱가포르 GIC, 독일 DWS, PAG 등 글로벌 투자기관까지 RA 도입 대열에 합류했다.
출시 8개월 만에 50곳 이상과의 관계 구축은 상업용 부동산 업계의 특수성을 고려하면 이례적 성과다. RA의 주 고객층은 주로 1,000억 원 이상의 대형 빌딩을 거래하는 자산운용사, 증권사, 글로벌 투자기관이다. 이들은 까다로운 검증 과정과 높은 진입 장벽을 가진 단체들이다. 특히 글로벌 투자기관들이 직접 서비스를 이용하고 있는 것은 RA의 데이터 신뢰성과 글로벌 수준의 완성도를 인정받았다는 의미로 해석된다.
"1천억 원 빌딩 거래 조사, 클릭 몇 번이면 끝"…업계 패러다임 전환
한 자산운용사 관계자의 회고는 그간 상업용 부동산 시장이 얼마나 정보 비대칭에 시달려왔는지를 단적으로 보여준다. 5,000평 이상 대형 빌딩은 매매가가 최소 1,000억 원에 달해 '빌딩 하나가 상장사급 규모'인 만큼, 정확한 정보 없이는 투자 판단이 불가능했다.
RA가 고객들로부터 호응을 얻는 이유는 명확하다. 기존 구하기 어려웠던 층별 임차인 현황, 10년간 임대료 추이, 권역별 비교 분석 등을 실시간 제공하기 때문이다. 알스퀘어는 "대형 빌딩 거래에서 이런 상세 정보를 종합적으로 볼 수 있는 툴은 RA가 유일하다"며 "이것이 까다로운 금융사, 기관투자자들이 연이어 도입하는 이유"라고 설명했다.
현재 RA는 알스퀘어가 보유한 국내 약 30만 개의 빌딩 데이터 중 약 7,000개(6,966개) 상업용 자산 데이터를 제공하고 있다. 이 중 오피스빌딩 1,600여 동, 물류센터 1,100여 동에 대해서는 60여 명의 조사 전문 인력이 매 분기 현장을 방문해 업데이트한다.
RA가 경쟁 우위를 유지하는 핵심은 '현장의 힘'이다. 건축물대장상으로는 알 수 없는 실제 임대료와 공실 상태, 물류창고의 상온·저온 여부, 트럭 접안 가능 여부 등을 직접 확인해 제공한다. 플랫폼에 접속하면 실거래가와 임대시세, 공실률, 건물 사양, 리스 만기는 물론 10년간 임대료 추이, 권역별 비교 분석, 상세한 임차인 정보까지 시계열 기반으로 확인할 수 있다.
여기에 지리정보 기반 입지분석, 시장 동향 시각화, 건물 리포트 자동화 기능과 함께, 모든 데이터의 다운로드를 지원해 기관투자자의 실무 효율성을 극대화했다.
회사에 따르면 RA 서비스를 이용하는 기업은 출시 이후, 50개사를 넘어섰다. 이는 단순한 숫자 이상의 의미를 갖는다. RA의 고객층은 수백~수천억 원 규모의 대형 빌딩을 거래하는 기관투자자들로, 신규 솔루션 도입 시 까다로운 검증 과정을 거치는 것으로 유명하다. 특히 해외 투자기관의 경우 엄격한 실사(Due Diligence) 과정을 거치는 만큼, 8개월 만에 이들을 포함해 50곳이 서비스를 이용했다는 것은 RA의 완성도를 증명한다.
업종별로는 자산운용사가 가장 많다. 이지스자산운용, 코람코자산운용, 삼성SRA자산운용, 미래에셋자산운용, 신한리츠운용, 캡스톤자산운용 등 다수의 자산운용사가 포트폴리오 분석과 투자 전략 수립에 RA를 활용하고 있다. 삼성증권, 메리츠증권, 대신증권 등 증권사들도 거래 사례 분석, 리서치 리포트 작성, 리스크 관리 등에 RA를 활용하거나 도입을 검토하고 있다.
건설·건축 분야에서는 삼우종합건축사사무소와 대림, 삼성물산 등이 프로젝트 타당성 검토와 입지 분석, 수요 예측에 RA를 사용하고 있다. 이외에도 한국토지신탁과 케이티에스테이트, 나라감정평가법인, 현대커머셜, 교정공제회 등 다양한 분야의 기관이 서비스를 이용 중이다.
글로벌 자본의 관심도 주목할 만하다. 싱가포르 GIC와 독일 DWS, PAG 등 글로벌 대형 기관투자자들이 RA를 이용하고 있다. 한국 상업용 부동산 시장에 대한 정보 접근성과 분석력 제고에 RA가 실질적인 역할을 하고 있다는 평가다. 이들은 한국 부동산 시장의 '투명성 부족'을 투자의 주요 리스크 요인으로 인식해왔는데, RA의 등장으로 '코리아 디스카운트' 해소의 실마리를 찾고 있다는 분석이다.
글로벌 부동산 데이터 플랫폼과 어깨 나란히…아시아 진출 본격화
RA는 영문 버전이 아직 정식 출시되지 않았음에도 불구하고, 국영문 전환 기능을 기본 탑재해 해외 투자자들의 한국 시장 분석에 활용되고 있다. 이후 글로벌 투자기관의 관행에 맞춘 표준 보고서 자동화, 인터페이스 개편, 지역 간 비교 기능을 포함한 영문 정식 버전이 공개될 예정이다.
알스퀘어는 '아시아 부동산 데이터 허브' 구축을 목표로, 베트남 현지 법인을 중심으로 데이터 전수조사와 PM 네트워크 확장 작업도 병행하고 있다. 국내에서 검증된 RA 모델을 동남아 주요 도시로 확장하여, 일본의 estie, 미국 CoStar, RCA처럼 글로벌 확장 가능한 데이터 플랫폼으로 거듭나겠다는 포부다.
넘어설 과제도 존재한다. 상업용 부동산은 거래 빈도가 낮고, 공시 의무가 약해 자동화만으로는 충분한 데이터 확보가 어렵다. 이 때문에 알스퀘어는 대규모의 조사 전문 인력을 운영하며, '전수조사-DB화-검수'라는 3단계 검증체계를 유지하고 있다.
또한 각국의 부동산 거래 관행과 공시 기준이 다르기 때문에, 글로벌 진출 시 '현지화' 작업이 필수적이다. 시장 크기 측면에서도 미국, 유럽 등과 비교해 국내는 한계가 분명한 만큼, 기술 고도화와 산업 연결을 통한 B2B 확장이 RA의 다음 단계 과제로 떠오르고 있다.
"정보 투명성이 자본 유입 부른다"…RA의 등장, 변화의 시작
알스퀘어는 "RA는 한국 상업용 부동산 시장의 정보 장벽을 낮춘 첫 플랫폼"이라며, "대형 빌딩을 거래하는 까다로운 기관투자자 수십여 곳이 서비스를 이용한 것은 실효성을 입증한 결과"라고 밝혔다. 이어 "기존에는 구하기 어려웠던 상세한 빌딩 정보를 클릭 몇 번으로 실시간 확인할 수 있게 되면서, 투자 의사결정의 속도와 정확성이 동시에 향상됐다"며, "데이터의 품질과 실용성을 높여 CoStar, RCA, estie 등과 어깨를 나란히 할 수 있는 플랫폼으로 발전하겠다"고 강조했다.
업계 관계자는 "1,000억 원 이상 빌딩을 거래하는 기관투자자들이 RA를 이용한다는 것은 데이터의 신뢰성과 완성도를 인정받았다는 의미"라며, "부동산 정보를 보여주는 것을 넘어, 투자 환경 전체의 신뢰도를 끌어올리는 계기가 될 것"이라고 평가했다. 특히 "정보 독점과 휴민트 의존의 시대에서, 데이터 기반의 투명하고 공정한 판단이 가능한 시장으로 이행하는 데 중요한 마중물이 될 것"이라고 덧붙였다.
[글로벌에픽 신규섭 금융·연금 CP / wow@globalepic.co.kr]
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