이러한 때에는 법으로 부여된 건물주의 권리를 이용해 건물에 대한 점유를 회복해야 한다. 건물인도(명도) 소송은 건물주가 건물을 비워달라는 취지로 세입자를 대상으로 제기하는 소송이다. 임대차계약이 적법하게 해지되었음에도 불구하고 세입자가 건물을 비워주지 않은 채 건물을 불법 점유하고 있는 상태에서 이 소송을 통해 승소 판결을 받게 되면 강제집행을 통해 건물의 점유를 회복할 수 있게 된다.
임대차계약은 임대차계약서에 명시된 계약해지 사유가 있다면 이를 근거로 해지할 수 있으며 특별한 내용이 정해져 있지 않다 하더라도 상가건물 임대차보호법 등에 의해 해지할 수 있다. 계약 기간의 만료 외에 임대차계약을 해지할 수 있는 사유로는 임차인이 임대료를 3기 이상 연체한 때, 임차인이 임대인의 동의 없이 본인의 임차권을 무단으로 양도 또는 전대한 때, 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 때, 임차인이 임차목적물의 전부나 일부를 중대한 과실이나 고의로 파손한 때 등이 있다.
이처럼 계약 해지 사유가 발생했다면 건물주는 세입자에게 임대차계약 해지의 의사를 구체적이고 명확하게 통지해야 한다. 통지서가 상대방에게 도달되었을 때에만 효력이 발생하므로 전화 등을 통해 진행하기 보다는 문자나 SNS 메시지 등을 통해 증거가 남도록 하는 것이 바람직하다. 우체국을 통해 내용증명을 보내는 것도 좋다.
세입자가 계약 해지를 순순히 받아들이지 않는다면 인도소송(명도소송)을 진행해야 한다. 이 때, 소송을 제기하면서 동시에 부동산 점유이전금지 가처분 신청을 해야 한다. 이는 세입자가 제3자에게 부동산 점유를 넘김으로써 사실상 인도소송(명도소송)의 효력을 무효화 하려는 시도를 막기 위한 일이다. 가처분을 해 두면 인도소송(명도소송)을 진행하거나 확정 판결이 난 뒤, 세입자가 제3자에게 부동산 점유권을 넘겨서 발생하는 모든 분쟁을 예방할 수 있다.
로엘법무법인의 정태근 부동산전문변호사는 “인도소송(명도소송)은 짧으면 2~3달 안에 끝나지만 길게는 몇 년이나 이어지는 분쟁이다. 소송에 소모되는 비용이나 시간을 절약하고 싶다면 처음부터 다양한 가능성을 염두에 두고 만반의 준비를 해야 한다. ‘언 발에 오줌 누기’ 식 대처로는 세입자의 돌발행동을 막을 수 없으며 그만큼 소송 시일이 길어지게 된다는 사실을 잊지 말아야 한다. 전문적인 법률 지식과 풍부한 경험을 지닌 변호사의 조력을 구하여 전략적으로 접근해야 한다”고 말했다.
이수환 글로벌에픽 기자 lsh@globalepic.co.kr
