부동산계약해지, 위약금 낭패보지 않으려면

[글로벌에픽 김동원 CP] 부동산 시장 가격의 급격한 변동 및 대출 규제 강화 등으로 인해, 매매나 분양 계약을 체결한 뒤 중도금 및 잔금을 마련하지 못하거나, 시세 하락을 이유로 계약을 되돌리고자 하는 당사자들이 상당히 많다. 실제 관련한 문제로 법적 갈등이 주택 및 상가 시장 곳곳에서 끊이지 않고 있다. 문제는 수억 ~ 수십억 원에 달하는 부동산 계약의 특성상 일방적인 변심이나 단순 자금난으로 계약을 파기하는 것이 불가능한 것은 물론이며, 사안에 따라서는 계약금 몰취를 넘어 막대한 손해배상 책임을 떠안게 될 수 있다는 것이다. 이런 상황에 놓인 매수인(또는 수분양자, 임차인) 입장에서는 기지급한 금전을 조금이라도 건지기 위해, 반대로 매도인(또는 분양자, 임대인) 입장에서는 상대방의 계약 불이행으로 발생한 시세 손실을 보전하기 위해 대립되는 주장으로 법정공방이 불가피해진다.

구체적으로 계약금을 지급한 뒤 중도금(또는 잔금 일부)이 이미 지급되었거나 지급 기일이 도래한 상황에서, 단순 "계약금을 포기할 테니 계약을 해제하자."라고 하거나 "시세가 떨어졌으니 없던 일로 하자."는 식의 일방적인 주장을 펼치는 경우가 많다. 하지만, 이런 주장은 상대방으로부터 계약해지에 따른 위약금의 소 제기를 불러일으키게 될 뿐이기에 섣불리 자신의 주장을 펼치기 이전, 법률적인 요건을 면밀하게 확인해야 한다.

일단, 계약의 해지를 원하는 매수인 또는 임차인이라면, 민법 제565조에 따른 해약금 해제의 한계와 계약서상 위약금 특약의 법리를 확인해볼 수 있어야 한다. 민법에서는 당사자 일방이 이행에 착수하기 전, 매도인 또는 임대인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인 또는 임차인은 계약금을 포기해 자유로이 계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있다. 그러나, '중도금'의 전부 또는 일부가 이미 지급된 상황에서는 이행의 착수가 인정되어 더 이상 계약금 포기만으로는 일방적인 계약 해제가 불가능해진다.(판례) 그렇기에 중도금까지 지급된 사안이라면, 상대방의 명백한 귀책 사유를 찾아내거나, 계약 체결 당시 '중도금 대출 미승인 시 계약 무효 및 계약금 반환' 등(합의해제 사유)과 같은 명시적 해제 특약이 존재했는지를 고려해야 한다.

이런 특약 조건은 통상 계약서상에 기재를 해두지만, 계약에 따라서는 합의 해지에 대한 내용을 특약사항 기재란에 명시하기도 하는데, 가령 상가 부동산의 경우, 임차인이 구해지는 것을 조건으로 계약을 체결했으나, 이런 조건이 달성되지 않을 경우 이를 해제의 사유로 삼아 약정을 해제가 가능하다. 따라서 해제 대응을 펼친다면, 약정서상의 특약 요건 등을 면밀히 검토할 필요가 있다.
또한, 당사자 본인의 책임으로 인해 불가피하게 계약이 파기해야 하는 상황에서는 위약금에 대한 감액을 주장해볼 수 있다. 실제 계약서상 명시된 계약금 상당액의 위약금은 민법 제398조에 따른 '손해배상액의 예정'으로 해석된다. 이런 손해배상의 예정액은 법원의 '직권 감액' 대상이 될 수 있는데, 판례에서는 채권자와 채무자의 경제적 지위, 계약의 목적과 내용과 손해배상액을 예정한 동기, 실제 발생한 손해의 규모 등을 종합적으로 고려해 위약금이 부당하게 크다고 판단된다면, 감액할 수 있다고 말하고 있다. 그렇기에 파기에 대한 책임이 인정되더라도, 계약금에 대한 반환 청구의 소를 제기한 뒤, 이후 진행되는 소송 과정에서 상대방이 실제로 입은 손해가 미미하다는 점과 주변 시세 변동 추이 등을 객관적으로 소명하는 방식으로 감액을 적극적으로 이끌어내야 한다.

이렇듯 부동산 계약은 다양한 법리가 얽혀 있는 사건으로 대응에 신중을 기하여 계획을 수립할 수 있어야 한다. 부동산과 관련한 계약 분쟁은 단순히 계약금의 포기나 배액배상 여부를 넘어, 이행의 착수 시점 확정과 위약금 조항의 법적 유효성 여부, 법원의 직권 감액 사유 입증 등 면밀하게 검토해야 하는 사건이다. 사건의 단편적인 부분만을 보고 섣부르게 대응을 진행하는 것이 아니라, 계약 체결과 이행 전반을 입체적으로 관측하고 자신의 상황에 맞는 솔루션을 세워야 하며, 절차 진행 시 변호사의 조력이 필요할 수 있다.

글 : 하재섭 변호사

[글로벌에픽 김동원 CP / epic@globalepic.co.kr]