늘어난 서울 오피스 공실, '마곡 효과' 두드러져

서울 오피스 공실률이 4분기 연속 상승세를 기록했다. 마곡 업무지구 초대형 자산 공급이 공실률에 영향을 크게 미쳤다.

상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어(대표 이용균)의 R.A(알스퀘어 애널리틱스)가 발표한 '2024년 4분기 오피스 시장 보고서'에 따르면, 4분기 서울 오피스 평균 공실률은 4.9%를 기록했다. 이는 전 분기 대비 2.0%P 상승한 수치이며, 4분기 연속 증가세를 보이고 있다.

자산 규모별 분석 결과, 연면적 2만평(66,116㎡) 이상 프라임급 오피스의 공실 증가가 전체 공실률 상승을 주도했다. 4분기 프라임급 오피스 공실률은 8.0%로, 전 분기 대비 6.8%P 상승했다. 이는 마곡 업무지구에 23.2만평 규모의 오피스가 새로 공급된 영향이다.

임대료 상승세도 둔화되고 있다. 2022년부터 2023년까지 서울 오피스의 분기별 평균 임대료 상승률은 1.5%였으나, 2024년에는 1.2%로 감소했다. 2024년 4분기 서울 오피스 명목 임대료는 평당 97,000원으로 전 분기 대비 0.3% 증가에 그쳤다. 특히 공실률이 높았던 프라임급 오피스의 명목 임대료는 평당 122,000원으로 오히려 0.8% 하락했다.
4분기 오피스 매매시장 거래액은 5.7조원을 기록하며 전 분기 대비 21% 증가했다. 이는 2020년 3분기 이후 4년 만의 최고치다. 서울 오피스 평균 거래가는 평당 2,899만원으로 전년 동기 대비 4.1% 상승했다. 알스퀘어는 향후 2~3년간 주요 권역의 신규 공급이 제한적이고 기준금리 인하 시기가 맞물려, 투자 시장 회복에 대한 기대감이 높아질 것으로 전망했다.

진원창 빅데이터컨설팅 실장은 "2025년에도 2024년 4분기와 유사한 오피스 시장이 유지될 것"이라며 "신규 오피스가 공급된 권역의 임차 수요를 면밀히 모니터링할 시점"이라고 강조했다.



[글로벌에픽 안재후 CP / anjaehoo@naver.com]