이호근 부동산연금박사
이번 칼럼에서는 특히 초기보증료와 발생이자 부분을 중심으로, 왜 미리 알고 신중히 결정해야 하는지를 정리해 보겠다.
초기보증료 – 가입 시 한 번 내는 비용
초기보증료는 공사가 '연금 지급 중 주택가격 하락, 가입자 고령화'에 대비하는 보증 성격의 비용이다. 주택연금 가입을 위해서는 '보증'을 체결해야 하고, 이때 일정 금액의 초기보증료가 발생한다. 제도 안내에 따르면 보증료율이 통상 주택가격의 1.5%다.
이 비용은 가입 시점에 이미 확정되어 '내야 하는 비용'이다. 가입하고 나서 주택을 바꾸거나 해지하는 경우에는 환급률이 낮거나 환급이 되지 않을 수 있다. 따라서 "언젠가 주택을 바꾸겠다, 증여하겠다, 상속하겠다" 등의 계획이 있다면 초기보증료 부담을 미리 고려해야 한다.
발생이자 및 연 보증료 – 시간이 지날수록 누적되는 부담
주택연금은 '내 집에 살면서 월지급금'을 받는 구조지만, 이 뒷면에는 담보대출 구조와 유사한 요소가 있다. 발생이자와 연 보증료는 가입자가 직접 현금으로 내지 않더라도 결국 부담이 누적된다.
가입 후에는 초기보증료 외에도 매년 또는 매월 산정되어 '보증잔액'에 포함되는 연 보증료가 발생한다. 보증잔액이란 가입자가 받은 월지급금, 인출금, 이자·보증료 등이 합산된 금액이다. 예컨대 보증잔액 × 연 0.75%가 연 보증료로 산정되는 방식이 일반적이다.
주택연금은 담보주택을 제공하고 국가 또는 금융기관이 연금을 지급하는 방식이므로, 사실상 '대출잔액'에 이자가 붙는 구조다. 이자는 기준금리 + 가산금리로 산정되며, 가입 후 시간이 흐르면서 복리 형태로 누적된다.
가입자가 오래 생존할수록, 또는 주택가격이 하락할수록 '보증잔액'이 커질 수 있다. 그러면 이자나 보증료 부담도 커진다. 매월 받는 연금액이 고정되어 있다면 실제 구매력이나 자산가치 측면에서 불리해질 수 있다. 가입 당시 예상보다 생존기간이 길면 그만큼 대출잔액에 붙는 이자·보증료가 누적될 가능성이 높다.
가입 전 꼭 체크해야 할 사항
먼저, 내가 계속 이 주택에 살 것인가를 따져봐야 한다. 주택연금은 가입 후 다른 주택으로 이사하거나 주택을 처분하는 경우, 또는 2주택 이상 보유 등이 되면 조건이 까다로워질 수 있다.
주택연금은 주택가격과 금리 변화에 민감하다. 만약 집값이 크게 오를 경우에도 월지급금이 자동으로 많이 올라가지는 않는다. 반대로 금리가 올라가면 이자부담이 커질 수 있다.
상속·유산 계획도 중요하다. 가입자가 사망하고 배우자가 없거나 둘 다 사망하면, 담보주택을 처분해 대출잔액을 정산하게 된다. 만약 처분가액이 대출잔액보다 작으면 부족분을 상속인이 부담하지 않지만, 반대로 처분가액이 더 크면 남는 몫이 상속인에게 간다. "자녀에게 주택을 그대로 물려주겠다"는 계획이 있다면 이 제도가 오히려 유산 가치에 영향을 줄 수 있다.
비용·이자의 개념을 명확히 알아두는 것도 필수다. 가입 시 드는 초기보증료, 가입 중 누적되는 연 보증료 및 이자 등을 단순히 '월지급금 받는다'는 관점만으로 보기보다는 '내 집을 담보로 일정한 대출 구조를 가진다'는 시각으로 이해하는 것이 중요하다.
주택연금은 "집에 살면서 노후생활비를 마련하는" 매력적인 제도다. 다만 우리가 놓쳐선 안 되는 건 비용과 누적 부채 구조다. 특히 초기보증료와 발생이자(보증료 포함)의 개념을 명확히 이해해야 가입 후 예상치 못한 부담을 막을 수 있다.
[이호근 부동산연금박사 / wow@globalepic.co.kr]
<저작권자 ©GLOBALEPIC 무단 전재 및 재배포 금지>
