임대인과 임차인 간 전세금 갈등 전조, 전세보증금반환청구소송 고민해야

[글로벌에픽 이수환 기자] 끝을 모르고 치솟던 부동산 매매가격이 최근 몇 달간 끝없는 하락세를 보이고 있다. 부동산 매매가가 떨어지면 전셋값 역시 떨어지게 되는데, 서초구의 대표적인 아파트인 반포자이와 래미안퍼스티지 모두 전셋값이 최근 아파트 매매가가 정점에 있을 때에 비해 수억 원씩 떨어진 상태로 전세계약이 체결되고 있어 강남 3구 지역의 부동산도 예외가 아님을 알 수 있다.

이런 상황 속에서 ‘역전세난’ 우려가 커지고 있다. 바로 기존 세입자가 집주인과 체결한 전셋값이 현재 시장에서 거래되고 있는 전셋값보다 떨어지는 것인데, 임대인들은 새로 들어오는 임차인의 전세보증금을 받아 기존 임차인의 전세보증금을 지급해 주는 경우가 많아 임차인이 임대차계약만료 이후 임대인으로부터 전세보증금을 돌려받지 못하는 일이 증가하고 있는 것이다.

실제 이와 관련된 수치가 이를 증명하고 있는데, 지난 16일 한국부동산원이 공개한 ‘임대차시장 사이렌’을 보면, 11월 전국에서 발생한 전세 보증사고 금액은 1862억20만 원으로 10월 1526억2455만 원에 비해 22% 늘어났고, 같은 기간 보증사고 건수 역시 704건에서 852건으로 늘었다.

이는 임차인이 전세계약해지나 종료 후 1개월 안에 전세보증금을 되돌려 받지 못하거나, 전세계약 기간 중 경매나 공매가 이루어져 배당 후 전세보증금을 온전히 돌려받지 못하는 경우를 기준으로 집계된 수치이다.

법률사무소 안목의 문윤식 부동산전문변호사는 “세입자가 집주인으로부터 전세보증금을 돌려받지 못한 경우 전세보증금반환소송을 통해서 전세금을 돌려받을 수 있다. 특히 전세보증금분쟁은, 집주인 즉, 임대인의 재산 현황에 대해서 파악하는 것이 매우 중요한데, 이때 전세보증금소송을 제기하여 ‘재산명시’를 하여 합법적으로 임대인의 재산을 조회해 볼 수 있으므로 상황이 복잡해질 기미가 보인다면 신속히 소송을 검토해볼 필요가 있다.”라고 전한다.

이어 “한편, 전세보증금미지급 문제는 반드시 민사상 분쟁으로 여길 수만은 없다. ‘깡통전세사기’로 인한 금전적 피해가 발생한 경우 형사고소를 할 수 있다. 특히 아파트에 비해 임대차보증금이 비교적 소액인 오피스텔이나 빌라 등 세입자의 경우 깡통전세사기로 인한 피해를 자주 당하기에, 깡통전세사기가 의심되는 상황이라면 부동산전문변호사와의 상담을 통해 현재 본인의 상황에 대한 명확한 파악을 할 필요가 있다.”라고 조언한다.

이수환 글로벌에픽 기자 epic@globalepic.co.kr