세입자들의 최우선 목표는 전세보증금을 온전히 돌려받는 것이다. 계약 만료 시점에 전세금, 보증금을 안전하게 돌려받고자 한다면 임대차계약 전부터 신중한 법리 검토가 필요하다.
대한변호사협회 등록 부동산전문변호사인 수원 법무법인 온 이응주 변호사는 "지난 2월 깡통 전세나 전세 사기로 인한 피해 방지 및 임차인의 권한 강화 등을 골자로 한 주택임대차보호법 일부개정법률안 및 시행령 일부 개정령안이 국무회의를 통과했다"며 "이에 따라 전세주택이 경매 등에 넘어갔을 때 최우선적으로 보증금을 보호받을 수 있는 세입자(임차인) 조건이 확대됐다"고 설명했다.
최우선 변제권이란 주택 임대차 보호법에 의하여 임차한 주택이 경매되거나 공매될 때에 소액 임차인의 보증금 가운데 일정액을 다른 담보 물권자보다 우선하여 변제 받을 수 있는 권리를 말한다. 임차인은 임대인에 한정해서 계약상의 권리만을 요구할 수 있으나, 임차인을 보호하기 위해 제3자에게 임대차계약으로 대항할 수 있는 대항력을 부여하는 것이다.
다만 모든 임차인이 보증금 전부를 우선 변제 받을 수 있는 것은 아니다. 최우선변제권은 주택가액 2분의 1 범위 내에서 일정 금액 이하로만 최우선 변제를 받을 수 있으며, 우선변제권은 확정일자와 담보물권설정등기일과 비교하여 순서대로 우선 변제된다. 즉 월세 계약을 맺은 임차인이 전입신고와 확정일자를 갖추어 최우선변제권과 우선변제권을 갖추고 있다면 최우선변제권으로 보증금 중 일부를 보장받을 수 있고, 이 때 받지 못한 보증금은 우선변제권으로 변제 받게 된다는 것이다.
이응주 변호사는 "최우선적으로 보증금을 보호받을 수 있는 세입자 조건이 2년 만에 높아짐에 따라 서울의 경우 보증금 1억 6500만 원 이하 주택 세입자라면 5500만 원까지, 과밀억제권역인 용인, 화성, 세종, 김포 등은 1억 4,500만원이하 임차인의경우 4,800만원까지 보호받을 수 있다. 소액보증금 범위는 지역별로 다르므로 자신이 거주 중인 지역의 소액보증금 범위를 필수적으로 파악해야 한다"면서 "해당 조치는 기존 임대차 계약에도 적용돼 최우선 변제대상과 변제금액이 늘어나지만 개정법령 시행 전에 존재하는 저당권에 대해서는 이전 규정을 적용 받는다"고 부연했다.
그렇다면 임차인은 어떻게 최우선 변제 여부를 확인할 수 있을까. 이를 위해선 임대인이 은행으로부터 집을 담보로 돈을 빌린 날짜인 '근저당권 설정일(최초담보물권 설정일)'을 확인해야 한다. 최초 담보물권 설정일을 기준으로 당시 시행중인 주택임대차 보호법 시행령을 적용 받아 당시 소액임차인의 최우선변제금액 이내의 보증금인 경우만 보호된다. 주택경매에서는 임차인의 최우선변제 적용 시점을 전세 계약 확정일자가 아닌 근저당권 설정일로 보기 때문이다. 실제 최우선변제금도 받지 못한 소액임차인 중 상당수가 경매에 집이 넘어가고 나서야 뒤늦게 이 사실을 알게된다.
보증금 관련 피해를 막고자 한다면 대항력과 우선변제권 모두를 갖춰 자신이 임차하고 있는 주택에 대한 경매절차 과정에서 우선순위 채권자가 되어야 함을 반드시 기억해야 한다.
황성수 글로벌에픽 기자 epic@globalepic.co.kr
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