사진 = 법무법인 제이앤케이(상가변호사 닷컴) 김재윤 변호사
임대차계약기간이 종료되거나 적법하게 계약 갱신을 거부할 수 있는 사유가 있어 계약해지를 통보했는데도 불구하고 임차인이 상가 인도를 거부하면 결국 임대인은 명도소송을 제기해 집행이 가능한 판결문을 확보한 뒤 강제집행 절차를 거쳐야 한다. 하지만 법리에 비춰봤을 때 임차인을 명도 시킬 수 있는 정당한 사유 없이 명도소송을 제기한다면 역으로 임차인에게 손해배상 청구를 당할 수 있으니 각별한 주의가 요구된다.
상가임차인을 퇴거시키고 목적물을 인도받아야 하는 임대인이라면 상대방의 임대차 현황을 분석하고 권리를 고려해 상황에 맞는 전략을 세우는 게 최우선이다. 임차인이 상가임대차보호법 상 계약갱신요구권, 권리금 회수기회가 모두 보장되는 상황에서 무작정 부동산 명도소송을 제기한다면 무모한 일이 될 수밖에 없다.
많은 임대인들이 실수하는 것 중 하나가 현재 진행 중인 임대차계약의 만기일이 되면 계약을 연장하지 않아도 된다고 생각하는 것이다. 하지만 상가임대차법에 의해 임차인은 임대차계약의 종료 6개월 전부터 1개월 전 사이 기간에 임대인에게 계약 갱신을 요청할 수 있고, 정당한 사유 없이 임대인은 갱신 요청을 거절하지 못하며, 임차인의 이러한 권리는 최초 임대차계약이 시작된 날로부터 최장 10년까지 보장되기 때문에 이를 고려해서 전략을 세워야 한다.
만약 최초 임대차계약의 체결일로부터 10년이 초과된 경우 임대인은 임대차계약을 더 이상 연장하지 않아도 된다. 그러나 이때 추가적으로 고려해야 하는 것은 임차인의 ‘권리금 회수’이다. 차임 3기 연체, 무단 전대 등의 특별한 사정이 없다면, 임차인은 임대차계약 만기 6개월 전부터 종료 시까지 권리금 회수기회를 보호받기 때문에 유의해야 한다. 권리금 보호기간 내 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수를 방해하는 경우 임차인은 권리금 손해에 대한 상당액을 임대인에게 청구할 수 있기 때문이다.
상가/부동산소송만 전문으로 하는 법무법인 제이앤케이(상가변호사 닷컴)의 김재윤 대표변호사는 “상가명도소송이 필요한 상황이라면 임차인의 상가임대차보호법 상 권리를 파악하는 게 제일 우선이다. 상대가 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 등의 권리 주장이 가능한 상황이라면, 무리하게 소송을 제기하기보다는 합의 등의 현실적인 방법을 상가전문변호사와 모색해야 할 것이다”라고 강조했다.
이어 “임차인을 퇴거시키는 과정에서 임대인이 본인과 상대방이 주장 가능한 권리를 파악하지 못하고 전략 자체가 없는 상황이라면, 소송과 협의 등을 진행하는 과정에서 임차인이 무리한 요구를 하게 된다고 해도 끌려 다닐 수밖에 없다. 현재 대규모 재개발 사업을 위해 수도권에서 약 300명의 임차인을 퇴거시키는 사건을 진행 중인데, 이 사건 역시 각 임차업체의 권리에 따라 선별적인 전략을 수립해 사건을 이끌어나가고 있다. 임차인을 명도 해야 하는 임대인이라면 해당 사건을 전문적으로 다루는 전문변호사와 협상, 소송이라는 전략을 적재적소에 사용해 경제적 손실을 최소화해야 할 것이다”라고 조언했다.
이수환 글로벌에픽 기자 lsh@globalepic.co.kr
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