서울 빌라의 보증금은 감소하고, 월세는 상승했다. 올해 5월부터 시행된 주택도시보증공사(HUG) 전세보증 요건 강화와 전세사기 우려로 빌라 월세 계약의 수요가 늘어난 것으로 풀이된다.

27일 부동산 중개업체 집토스가 2022년 9월 ~ 2023년 8월 수도권 빌라 (연립, 다세대) 국토교통부 전월세 실거래가를 분석한 결과, HUG의 전세 보증 가입 요건 강화가 시작된 올해 5월 이후 수도권 빌라 보증금은 하락세 전환했다. 특히, 서울 빌라 월세의 갱신 계약은 보증금은 약 472만 원 감소하고, 월세는 5.47만 원 증가한 것으로 집계됐다.

지역별로는 5월 이후 서울의 빌라 월세 계약의 보증금이 472.42만 원 감소하였고, 월세는 5.47만 원 증가하였다. 경기도의 월세 계약은 보증금 319.61만 원 감소, 월세는 4.46만 원이 증가하였다. 인천의 경우 보증금 268.82만 원 감소하였고, 월세는 3.56만 원 증가하였다.

특히 이 기간부터 수도권 빌라 갱신 계약의 보증금 하락이 두드러지는데, 이는 HUG 전세 보증 요건의 강화도 영향을 미친 것으로 보인다. 기존에는 공시가격의 150%까지 주택 가격을 산정하여, 이 주택 가격의 100%까지 전세 보증이 가능했다. 2023년 5월 1일부터 공시가격의 140%, 주택 가격의 90%까지 보증 요건이 강화되면서 126%라는 값이 나왔다. 이에 더불어 2022년 대비 전국 평균 공시가격이 약 18.6% 떨어졌기에, 전세 보증 가입 요건은 한 단계 더 까다로워졌다. 최근 임대사업자들의 거센 항의가 있었던 이유도 이와 무관하지 않다.

월세 계약의 기준은 주택임대차보호법상 소액 임차인의 기준인 서울 5,500만 원, 수도권 4,800만 원을 기준으로 정하였으며, 실제 체결된 계약 역시 해당 보증금 이하에서 월세 계약이 집중되어 있는 것으로 파악되었다. 그 이상은 전세 또는 반전세로 구분하였다. 동일한 조건으로 구분하기 위하여 동일 건물 동일 호실의 '갱신'계약만을 기준으로 조사하였으며, 갱신계약은 주택임대차보호법상 최대 5%까지만 보증금 또는 월세를 올릴 수 있기 때문에, 이같은 조항의 영향을 받지 않는 '신규' 계약의 경우 월세의 상승 폭이 더욱 클 것으로 예상된다.

전세대출 금리를 5%로 가정할 때, 보증금 472만원 감소는 월 1.96만 원의 지출이 감소될 것으로 추정되나, 월세가 5.47만 이상 상승하였고, 2년 전 전세 계약 시 2~3%의 금리로 대출 받았을 것이기에 기존 전세 세입자들의 부담은 더 증가했을 것으로 보인다.
진태인 집토스 아파트중개팀장은 "보증금을 돌려받지 못한 임차인이 설정한 임차권 등기가 사상 최대치에 달하는 상황에서, 전월세 시장에서는 보증보험 가입이 되는 매물만 찾는 상황이지만, 이 마저도 공시가격의 126% 상한이 있어서 반전세로 가입해야 하는 상황"이라며 "보증보험 가입이 까다로운 다가구 주택과 다중 주택의 전세 매물은 외면 받고 있는 현실"이라고 말했다. 이어 "전세에 대한 수요는 줄고, 보증보험 가입가능한 주택 전세는 한정적인 상황에서 너도나도 월세에 몰리다보니 월세가격이 상승하고 있다"며 "경기 둔화와 더불어 청년층과 서민 가구에 실제 주거 부담이 늘어나는 상황이 우려된다"고 덧붙였다.

이성수 글로벌에픽기자 mktcube01@globalepic.co.kr