서울 오피스 매매가 2025년 상승 전환 전망…2024 거래액 12.5조 원

금리 인하와 임대시장 호조로 2년간 보합세를 보이던 서울 오피스 매매시장이 올해부터 상승세로 전환될 전망이다.

4일 상업용 부동산 데이터 전문기업 알스퀘어의 RA(알스퀘어 애널리틱스)의 '2024년 4분기 서울 오피스 매매 지표'에 따르면, 서울 오피스 매매지수(ROSI)는 485.5포인트를 기록했다. 이는 전 분기(489.5포인트) 대비 0.8% 하락한 수치다. 2023년 4분기(492.4포인트)와 비교하면 1.4% 하락했지만, 전반적으로 지난 2년간 가격이 정체돼 있는 상황이다.

2024년 전체 거래량은 전년 대비 크게 증가했다. 2024년 서울 오피스 거래액은 12조 5380억 원(당해 계약 기준)으로 2023년(8조 6515억 원) 대비 44.9% 상승했다.

건물의 수익률인 캡레이트(Cap. Rate) 또한 올랐다. 2024년 4분기 서울 오피스 실질 캡레이트는 4.5%로 전 분기 대비 0.2%P 상승했다. 핵심 업무 권역(CBD, GBD, YBD)은 4.3% 수준을 보였다. 최근 캡레이트의 상승은 오피스 가격이 하락해서 오른 것보다는 양호한 임대 시장으로 순운영소득(NOI)이 상승했기 때문이다.
류강민 알스퀘어 리서치센터장은 “최근 금리 인하로 거래규모뿐만 아니라 캡레이트 스프레드(건물 운영 수익률에서 무위험 자산(국고채 5년) 수익률을 뺀 것)가 커지고 거래가 정상화되고 있다고 분석했다. 또한 추가적인 금리 인하로 오피스 가격은 올해부터 상승할 것”으로 분석했다.

'알스퀘어 오피스·지산 매매 지표(ROSI)'는 미국의 '케이스 실러 주택매매 지수' 방식인 반복 매매 모형을 활용해 산출된다. 이는 동일 물건의 매입-재판매 데이터를 기반으로 시기별 가격 변동을 추적하는 방식이다. 2001년 1분기 오피스 가격을 100으로 두고 가격 변동을 추적한다.

[글로벌에픽 안재후 CP / anjaehoo@naver.com]