서울 상업·업무용 실거래 추이 인포그래픽.
상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어가 국토교통部 실거래가 자료를 분석한 결과, 2025년 10월 서울 상업·업무용 건물 거래규모는 2조 7,287억 원을 기록했다. 이는 전월 대비 26.8% 증가한 수치로, 전년 동월과 비교하면 무려 100.4%나 급증한 것이다.
흥미로운 점은 거래 건수의 변화다. 10월 거래 건수는 149건으로 전월 193건 대비 22.8% 감소했다. 일견 부정적으로 보일 수 있는 이 수치는, 사실 시장 체질이 개선되고 있다는 신호로 해석된다. 건수는 줄었지만 거래규모가 크게 늘었다는 것은 그만큼 대형 거래가 활발해졌다는 의미이기 때문이다.
실제로 건당 평균 거래규모를 살펴보면 이런 변화가 확연히 드러난다. 10월 건당 평균 거래액은 약 183억 원으로, 9월의 112억 원보다 63% 증가했다. 전년 동월 92억 원과 비교하면 거의 두 배에 달하는 수준이다. 시장이 소액 다건(多件) 구조에서 대액 거래 중심으로 재편되고 있는 것이다.
이후 약 1년간 횡보하던 시장은 2024년 3월부터 반등 신호를 보이기 시작했다. 올해 들어서는 회복세가 더욱 확고해졌다. 연초 1~3월 평균 거래규모는 1조 2,866억 원, 평균 건수는 116건이었다. 그러나 최근 8~10월 평균은 거래규모 1조 9,673억 원, 건수 157건으로 각각 52.9%, 36.0% 상승했다. 월별로 다소 등락이 있더라도 분기 단위로 보면 꾸준한 우상향 곡선을 그리고 있는 셈이다.
10월 시장을 견인한 것은 역시 대형 거래들이었다. 최대 규모 거래는 서울 종로구 새문안로에 위치한 흥국생명 본사 빌딩 매각 건으로, 거래액이 7,193억 원에 달했다. 이어 BS그룹이 낙찰 받은 한전 자재센터 부지 계약이 5,055억 원, 현대얼터너티브자산운용의 서초동 빌딩 매입이 1,793억 원 규모로 뒤를 이었다. 이들 초대형 거래가 10월 시장 규모를 끌어올리는 주요 동력이 됐다.
알스퀘어 리서치센터는 이번 분석 결과에 대해 "서울 상업·업무용 시장은 단기 등락보다 중기 추세가 더 중요한 정보를 담고 있다"고 강조했다. 센터 측은 "올 하반기는 연초 대비 규모와 건수가 모두 개선돼 회복의 체력이 축적되는 구간"이라고 평가하면서도, "금리 환경이 뒷받침되지 않을 경우 지속적인 회복보다는 조심스러운 개선과 간헐적 조정이 병행될 가능성이 있다"고 신중한 전망을 내놨다.
결국 서울 상업용 부동산 시장의 향방은 금리 정책에 달려 있다는 분석이다. 시장은 분명 회복 중이지만, 그 회복세가 지속 가능한 성장으로 이어지려면 우호적인 금융 환경이 필수적이라는 것이 전문가들의 공통된 시각이다.
[글로벌에픽 신규섭 금융·연금 CP / wow@globalepic.co.kr]
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