하자보수소송, 승소를 결정짓는 3가지 핵심 입증 자료는

[글로벌에픽 이수환 CP] 신축 아파트 입주 현장에서 발생하는 시공 결함 문제는 입주민들에게 심각한 정신적, 재산적 고통을 안겨주는 고질적인 분쟁 사안이다. 수십 대 일의 경쟁률을 뚫고 내 집 마련의 꿈을 이룬 수분양자들에게 벽면의 균열, 창호의 수평 불량, 지하 주차장의 누수 등은 단순한 불편을 넘어 자산 가치의 하락을 의미한다. 이러한 상황에서 입주민들이 선택할 수 있는 가장 강력한 법적 대응 수단이 바로 하자보수소송이다. 하지만 대형 건설사를 상대로 하는 소송에서 감정적인 호소만으로는 승소하기 어렵다. 법원은 철저하게 객관적인 증거를 바탕으로 판결을 내리기 때문에 결국 얼마나 치밀하게 입증 자료를 준비하느냐에 하자보수소송의 성패가 달려 있다.

하자보수소송에서 승소를 결정짓는 첫 번째 핵심 자료는 전문 기관의 ‘하자 감정 보고서’이다. 시공사는 보통 입주민이 제기하는 하자에 대해 자연적인 노후화나 관리 소홀을 주장하며 책임을 회피하곤 한다. 이를 타파하기 위해서는 법원이 지정하거나 공신력 있는 전문 업체가 작성한 감정서가 필수적이다. 이 보고서에는 설계도면과 실제 시공 상태의 차이, 사용된 자재의 규격 미달 여부, 육안으로 보이지 않는 비파괴 검사 결과 등이 수치로 명확히 제시되어야 한다. 법원은 ‘하자’의 정의를 설계도대로 시공되지 않아 건축물의 안전상, 기능상, 미관상 지장을 초래하는 상태로 정의하므로, 기술적인 분석을 통한 입증이 필수다.

두 번째로 중요한 입증 자료는 ‘하자 보수 요청에 대한 증빙 기록’이다. 공동주택관리법상 하자는 부위별로 2년에서 10년까지의 담보책임기간이 설정되어 있다. 이 기간 내에 하자가 발생했음을 증명하지 못하면 보수 청구권이 소멸할 위험이 크다. 따라서 입주 초기부터 발견된 결함에 대해 관리사무소를 통해 접수한 내역, 시공사 측에 발송한 내용증명, 담당자와 주고받은 문자 메시지나 이메일 등을 체계적으로 정리해두어야 한다.

마지막 세 번째 핵심 자료는 시공 전후의 상태를 비교할 수 있는 ‘시각적 증거물’이다. 최근에는 고화질 사진과 동영상은 물론, 열화상 카메라를 이용한 단열 불량 촬영이나 드론을 활용한 외벽 균열 촬영 등 디지털 데이터의 중요성이 커지고 있다. 특히 결로나 누수와 같이 특정 계절이나 기상 조건에서만 발생하는 하자의 경우, 문제가 발생한 즉시 영상으로 남겨두지 않으면 법원의 현장 감정 시점에 문제가 나타나지 않아 불이익을 당할 수 있다.

성공적인 하자보수소송을 위해서는 이 세 가지 자료를 유기적으로 결합하여 논리적인 변론을 구성해야 한다. 건설사는 대규모 법무팀을 동원해 방어에 나서기 때문에 개별 세대가 대응하기보다는 입주자대표회의를 중심으로 단결하여 소송에 임하는 것이 유리하다. 또한 소송 제기 전 단계에서 시공사와 진행하는 협상 과정 역시 향후 재판에서 유리한 정황으로 작용할 수 있도록 전략적으로 진행되어야 한다.

로엘법무법인 정태근 대표 변호사는 “하자보수소송은 건설사의 전문적인 법리 방어를 무너뜨려야 하는 고난도 분쟁인 만큼, 감정 보고서와 보수 요청 기록, 시각적 증거라는 3박자가 완벽히 갖춰져야 승소 가능성을 높일 수 있다. 담보책임기간이라는 법적 시한 내에 이러한 자료들을 논리적으로 활용하여 시공사의 과실을 입증해야 하므로 입주민들의 권익을 보호하기 위해서라도 초기 단계부터 전문적인 법률 검토를 통해 실익을 따져보아야 한다”라고 말했다.

[글로벌에픽 이수환 CP / lsh@globalepic.co.kr]