이처럼 정당한 계약해지 이후에도 임차인 등 점유자가 건물을 원상회복 시키지 않고, 퇴거도 하지 않는다면 결국 부동산명도소송을 통해 강제적으로 퇴거시키는 절차를 진행할 수밖에 없다. 건물명도소송을 제기한 뒤 법원의 판결이나 판결과 동일한 효력을 얻어 강제집행 절차를 실시하는 것이다.
강제집행은 집행관을 비롯한 인력을 동원해 건물의 출입문을 개방한 뒤 점유자와 그의 집기, 자재, 설비 등을 퇴거시켜 보관소 위탁 등을 진행하는 절차이다. 이때 점유자가 바뀌는 불측의 상황에서도 예정대로 강제집행이 가능하기 위해서는 명도소송 판결문의 법적인 효력이 유지되도록 본안인 명도소송과 함께 보전처분으로 부동산점유이전금지가처분신청을 병행할 필요도 있다.
다만 명도소송과 세입자 퇴거를 위해서는 임대인 측에서 우선적으로 해둘 것이 있는데 바로 확실한 계약해지 처리이다.
상가임대차법에 따라 임차인은 임대인에게 임대차계약 만료일로부터 6개월 전~1개월 전 사이에 갱신을 요구할 수 있고, 임차인은 처음 상가임대차계약을 포함해 총 10년간 계속 계약갱신청구권을 행사할 수 있다.
하지만 상가임차인이 3기에 달하는 차임 즉, 월세를 기준으로 3개월 치에 달하는 금액이 밀린다면 이러한 규정과는 상관없이 임대인은 아직 잔여 계약 기간이 있더라도 임대차계약을 바로 해지하는 것이 가능하다.
따라서 임차인 측에서 3기에 달하는 차임을 연체한 시점에 명확하게 계약해지 의사를 통지할 필요가 있는데, 유의해야 할 점은 계약해지의 의사를 통보하지 않고 임차인 측에서 지급한 월세를 이의 없이 수령해버리면 해지가 불가능해진다는 점이다. 이때 계약을 해지하려면 월세를 수령한 시점부터 다시 3기에 달하는 차임을 임차인이 연체하는 등 별도의 계약해지사유가 발생해야 가능해진다.
그러므로 계약해지를 원하는 임대인은 미리 계약해지를 통지하거나 임차인으로부터 밀린 월세를 수령하더라도 계약해지의 의사는 명확하게 통지하는 것이 중요하다. 그렇지 않으면 별도의 해지사유가 발생하기 전까지는 해지도 어렵거니와 현 임차인이 10년간 계약갱신청구권을 행사할 수도 있는 것이다.
법무법인혜안 명도임대차전담센터의 김현익변호사에 따르면, “임대차 분쟁으로 명도소송을 진행하는 상황을 보면 상가임차인이 연체한 차임을 임대보증금에서 공제하려 해도 보증금마저 남아있지 않는 경우도 많은데, 이 부분 역시 미지급된 차임의 회수를 위해 통상 상가명도소송을 제기하면서 차임청구를 함께하는 방법이 활용될 수 있다.”고 한다.
밀린 월세를 지급하라는 내용이 담긴 명도소송의 승소 판결이나 판결과 동일한 법적 효력을 얻어 금전채권 회수를 위해 강제집행을 실시할 수 있는 것이다.
이처럼 상가명도소송은 월세를 밀리거나 퇴거에 불응하는 임차인에 대응할 수 있는 합법적인 방법이고, 법적 절차를 통해 강제적인 조치도 가능하다.
그리고 사안에 따라서는 강경하게 맞서거나 무대응으로 일관하던 점유자 측에서 법적 대응에 심적인 부담과 압박을 느끼고는 태도를 바꿔 협의가 성사되는 사례도 있으니 법률적인 상담을 통해 다양한 법적 절차들을 다각도로 고려해 신속하게 방안을 모색하는 것이 바람직하다.
이수환 글로벌에픽 기자 epic@globalepic.co.kr
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