구체적인 내용은 깡통전세에 따른 피해를 막기 위해 ‘선순위 임차인 정보권’을 신설, 소액임차인의 범위와 최우선변제금을 각각 상향, 주택임대차표준계약서에 빠져있던 관리비 항목을 신설 및 임차인이 전입신고를 하기로 한 다음 날까지 임대인이 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다는 조항 추가 등이다.
변호사 민병환 법률사무소의 민병환 울산부동산변호사는 “실제 최근 3년간 울산지역 전세사기 피해건수가 42건으로 집계됐는데 ▲2020년 1건 ▲2021년 7건에 비해 올해만 34건으로 확인, 전세사기범 검거 인원 수 역시 올해 139명인 것으로 확인 된다”며 “특히 전세계약이 끝났을 때 보증금이 하락하거나 다른 세입자와 전세계약이 잘 이뤄지지 않아 전세금을 제때 돌려받지 못하는 역전세난 현상과 맞물려 다양한 법률적 분쟁을 양산하고 있는 실정으로 전세금 떼일 위기에 처한 세입자를 위해 법원이 내린 임차권 등기명령이 올해 만에도 1만 건을 넘어서기도 했다”고 설명했다.
참고로 이러한 역전세난은 지난 2018~2019년에도 부쩍 많았는데, 당시 대한법률구조공단 주택임대차분쟁조정위원회에 접수된 총 2515건의 분쟁조정 중 71.6%인 1801건이 전세보증금 반환과 관련된 분쟁이었다.
그렇다면 역전세로 인한 보증금분쟁 발생 시 어떻게 대응해야 할까. 우선 전세보증금 미반환 피해 대응 방법의 핵심은 정확한 의사표현과 신속한 법률적 조치라 요약할 수 있다. 이를 위해서 가장 먼저 임차인은 계약종료 2개월 전 임대차계약 연장 의사가 없음을 알리고 전세보증금 반환을 청구한다는 의사표시를 내용증명 등으로 명확하게 전달해야 한다.
이때 내용증명을 이용하는 이유는 우체국이 발송내용을 보관하여 증거로 활용할 수 있기 때문이다. 만약 임대인이 내용증명 수취를 의도적으로 피한다면 임대인이 내용증명 받은 것으로 간주하는 의사표시인 공시송달제도를 활용할 수 있다. 이후 계약종료 의사표시에도 불구하고 돈이 없다는 이유로 보증금 반환이 이뤄지지 않는다면 ‘임차권 등기명령’, ‘지급명령’ 등을 신속히 진행하는 것이 좋다.
민병환 변호사는 “임차권등기명령신청은 등기부등본에 임차권 등기를 신청하는 것으로 이사를 가더라도 해당 부동산에 대한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 해준다”며 “지급명령신청은 약식 소송으로 집행권원을 획득하는 절차로 법정에 가지 않더라도 저렴한 비용과 짧은 기간 안에 판결을 확보할 수 있는 장점을 지니고 있다”고 조언했다.
이어 “올해 들어 한국은행이 기준금리를 잇달아 인상하고, ‘전세의 월세화’가 이뤄지면서 집값이 전세보증금보다 더 떨어지는 ‘깡통 전세’나 집주인이 새로운 세입자를 구하지 못해 보증금을 돌려주지 못하는 ‘역전세난’ 우려가 현실화된 상황에서 임대차계약 만기가 다가올수록 임차인은 보증금 미반환 걱정에, 임대인은 보증금 반환 부담에 시달리는 경우가 급증한 상태”라며 “관련 사안으로 분쟁이 예상되는 경우 지체하지 말고 변호사 등 법률전문가와 신속히 쟁점을 검토해, 효과적인 대응방법을 모색 및 구축할 것을 권한다”고 강조했다.
이성수 글로벌에픽 기자 epic@globalepic.co.kr
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