지난해 리츠 시장은 상반기 부진 이후 금리 인하 기대감에 힘입어 반등을 시도했으나, 연말 미국 장기금리 상승으로 인한 변동성 확대로 글로벌 리츠 지수는 연간 2% 수준의 제한적 수익률에 머물렀다.
하지만 시장의 면밀한 분석을 통해 2025년은 리츠 시장에 새로운 기회의 해가 될 것이라는 전망이 우세하다. 특히 금리 안정화와 함께 상업용 부동산의 공급 감소, 그리고 인공지능(AI) 관련 데이터센터 수요 급증 등이 리츠 시장의 핵심 성장 동력으로 작용할 것으로 예상된다.
2024년 글로벌 리츠 시장은 지역별로 엇갈린 성과를 보였다. 견조한 경제성장을 기록한 미국과 이민 인구 증가로 부동산 수요가 늘어난 호주의 리츠 시장이 상대적 강세를 보인 반면, 경기 둔화 우려가 컸던 유럽 시장은 부진했다. 섹터별로는 데이터센터, 리테일, 주거 부문이 돋보이는 성과를 기록했으며, 오피스 시장도 점진적인 회복세를 나타냈다.
미국 시장에서는 2024년 리츠가 8.8%의 양호한 수익률을 기록했다. 하지만 S&P500(25.0%), 다우존스(15.0%), 나스닥(29.6%) 등 주요 지수 대비 상대적으로 저조한 성과를 보였다. 그러나 이러한 상대적 부진은 오히려 2025년 리츠 시장의 반등 가능성을 높이는 요인으로 평가된다.
J.P. Morgan의 Anthony Paolone 공동 리서치 헤드는 "의미 있는 경기 둔화가 전개될 경우, 리츠 수익 성장은 시장의 다른 많은 영역보다 더욱 탄력적일 것"이라며 "과거 우리는 S&P 500 수익이 리츠 수익보다 더 빠르고 크게 하락하는 것을 봐왔다"고 분석했다.
2025년 리츠 시장의 가장 중요한 변화는 금리 정상화에 따른 부동산 자산 가치의 회복이다. 지난 3년간 급등했던 금리가 안정화되면서 부동산 자산 가치의 회복 조짐이 뚜렷해지고 있다. 미국 상업용 부동산 가격이 반등 신호를 보이고 있으며, 대부분의 섹터에서 2024~2025년 사이에 바닥을 다지는 모습을 보이고 있다.
특히 주목할 만한 점은 상업용 부동산 공급의 급격한 감소다. 금리 상승과 건설비용 증가로 인해 신규 부동산 공급이 위축되면서 기존 우량 자산의 희소성이 높아지고 있다. 이러한 공급 부족은 자연스럽게 임대료 상승으로 이어질 가능성이 크며, 대부분의 섹터에서 공통적으로 나타나는 현상이다.
2025년 리츠 시장에서 가장 주목받는 섹터는 데이터센터다. AI와 클라우드 컴퓨팅 수요의 폭발적 증가로 데이터센터 리츠는 지속적인 성장이 예상된다. 글로벌 데이터센터 시장 규모는 2021년 약 5조원에서 빠르게 확대되고 있으며, 이러한 성장세는 2025년에도 지속될 전망이다.
코로나19 팬데믹으로 큰 타격을 받았던 오피스 시장이 점진적 회복세를 보이고 있다. 신규 공급이 2025년 20% 감소하고, 2027년까지 매년 75%씩 추가 감소할 예정이다. 동시에 오피스 철거나 용도 변경 비율이 코로나19 이전 대비 20% 이상 증가하고 있어, 수급 개선이 기대된다.
베이비부머 세대의 본격적인 은퇴와 함께 시니어 하우징 리츠에 대한 수요가 크게 늘어날 것으로 예상된다. 또한 주거용 부동산의 경우 꾸준한 인구 증가와 주택 공급 부족으로 안정적인 성장이 기대된다.
한국 리츠 시장도 2025년 중요한 전환점을 맞고 있다. 현재 국내에는 24개의 상장 리츠가 있으며, 시가총액은 약 8조원 수준이다. 업계는 하반기 미국 금리 인하와 부동산투자회사법 개정 등이 실현될 경우, 국내 리츠 시장 규모가 현재 98조원에서 2025년 150조원으로 급성장할 것으로 전망하고 있다.
특히 주목할 점은 국내 상장 리츠의 평균 배당수익률이 7.35%로 글로벌 최고 수준이라는 점이다. 이는 금리 하락 국면에서 상대적 매력도가 크게 부각될 수 있는 요소다. 삼성증권의 서원경 랩운용팀장은 "높은 변동성과 가격 부담으로 성장주 투자에 어려움을 느끼는 투자자에게는 연 7% 수준의 높은 배당수익률을 제공하는 국내 리츠가 좋은 대안이 될 수 있다"고 분석했다.
2025년 리츠 시장에도 여러 위험 요인이 존재한다. 무엇보다 글로벌 장기 금리가 여전히 높은 수준을 유지하고 있어 금리 변동성이 리츠 가격에 부정적 영향을 미칠 수 있다. 또한 미국의 보호무역주의 정책과 관세 인상이 글로벌 경기에 미치는 영향도 주의 깊게 모니터링해야 할 요소다.
투자 전략 측면에서는 섹터별 선별적 접근이 필요하다. 데이터센터와 시니어 하우징 같은 구조적 성장 동력을 가진 섹터에 주목하되, 개별 리츠의 펀더멘털과 재무 건전성을 면밀히 분석하는 것이 중요하다. 특히 낮은 부채비율과 우량한 자산 포트폴리오를 보유한 리츠를 선별하는 것이 핵심이다.
2025년 글로벌 리츠 시장은 금리 안정화, 공급 부족, 그리고 새로운 성장 동력의 부상이라는 긍정적 요인들이 복합적으로 작용하며 회복세를 보일 것으로 전망된다. 하지만 여전한 거시경제적 불확실성을 고려할 때, 투자자들은 거시 경제 변화와 함께 개별 리츠의 펀더멘털을 면밀히 분석하며 섹터별로 선별적이고 전략적인 접근이 필요한 시점이다.
특히 한국 시장의 경우 높은 배당수익률과 정부의 정책적 지원이 맞물려 새로운 성장 기회를 제공할 것으로 기대되며, 이는 장기적인 관점에서 매력적인 투자 기회로 평가된다.
[글로벌에픽 신규섭 금융·연금 CP / wow@globalepic.co.kr]
<저작권자 ©GLOBALEPIC 무단 전재 및 재배포 금지>
