사진=김현진 변호사
답변 : 명의신탁 부동산의 실소유주인 신탁자인데, 부동산 등기 명의 및 권리를 회복하고 싶으신가 보군요.“명의신탁”이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖에 물권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려는 자(이하 “실권리자”라 함)가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기 포함)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정(위임·위탁매매의 형식에 의하거나 추인에 의한 경우 포함)을 말합니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제2조 제1호).
기본적으로 명의신탁약정은 무효이고 그에 따른 등기 역시 무효입니다. 그렇기에 실소유자인 명의신탁자가 그 권리를 회복할 수 있는 방법도 있습니다.친구명의를 빌려 부동산을 샀다는 것은 크게 두가지로 방식의 명의신탁으로 구분될 수 있습니다.
첫째가 명의신탁자가 매도인과 계약을 체결하고 그 대금을 지급하는 방식의 3자간 등기명의신탁입니다. 이 경우 매도인과 명의신탁자간의 계약이 유효라서 명의신탁자는 매도인을 대위하여 명의수탁자인 친척 명의의 등기의 말소를 구하고, 다시 매도인에게 등기이전을 청구할 수 있습니다.
다음으로 명의수탁자인 친구가 계약 당사자가 되어 매도인과 계약을 체결한 경우인 계약명의신탁이 있습니다. 이 경우 매도인이 명의신탁 여부를 알았었는지 여부에 따라 결과가 달라지겠지만 핵심은 명의신탁자가 계약당사자가 아니어서 부동산 자체를 회복하긴 매우 어렵습니다.
물론 이 경우에도 명의수탁자와 매매대금 대신 부동산을 받겠다는 대물변제 약정이 있었다고 본다면 그 부동산 등기를 이전 받을 수 있습니다. 위와 같이, 명의신탁 부동산 회복을 위해 가장 신경써야 할 부분은 매도인과의 협력과 명의신탁자가 계약 당사자였음을 잘 입증하고 부동산 매수자금 역시 명의신탁자로부터 나온 것임을 잘 입증하는 것입니다.한편 명의신탁 부동산 회복과 관련하여서는 세금 문제, 부동산실명법상 과징금 문제, 형사처분 문제 등이 복합적으로 얽혀 있어서 종합적 검토를 통해 가장 좋은 방안을 선택하는 것이 필요합니다.
이수환 글로벌에픽 기자 lsh@globalepic.co.kr
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