사진=정태근 변호사
지역주택조합의 운영 방식은 일반 소비자가 쉽게 이해하기 어려운 구조다. 조합은 설립 단계에서부터 대부분의 토지를 확보하지 못한 상태에서 조합원을 모집한다. 이때 조합원들은 수천만 원의 가입비 또는 분담금을 선납하게 되는데, 해당 금액은 조합 운영비, 용역 계약비, 토지 계약금 등 다양한 목적으로 집행된다. 문제는 조합이 정상적으로 추진되지 않거나, 부지 확보에 실패하면서 사업 자체가 수년간 지연되거나 무산되는 경우가 빈번하다는 것이다. 이 과정에서 조합원들은 자신의 돈이 어떻게 쓰였는지조차 확인하지 못한 채, 불안감만 커지고 결국 탈퇴를 요구하는 목소리로 이어진다.
하지만 법적으로는 조합원의 탈퇴가 생각보다 간단하지 않다. 조합이 일종의 협동조합 성격을 띠고 있다는 점에서, 조합 설립 인가 이후에는 조합원 개개인이 임의로 탈퇴하는 것을 원칙적으로 제한하고 있다. 물론 예외는 있다. 조합이 당초 제시한 정보와 다른 방식으로 운영되었거나, 불법적인 절차로 사업이 추진된 경우, 또는 토지 확보 지연이 장기화되면서 조합원에게 중대한 손해가 발생했다고 인정될 만한 사정이 있을 경우에는 계약 해지나 무효를 주장할 수 있다. 하지만 이를 입증하기 위해서는 상당한 수준의 자료 수집과 법리 검토가 필요하다.
실제로 법원은 최근 몇 년간의 판결을 통해 조합원의 ‘탈퇴 가능성’은 인정하면서도, 조합비 반환과 관련해서는 일정한 제한을 두고 있다. 예컨대 조합 설립 인가 전 단계에서 탈퇴를 요청한 경우에는, 납부한 금액 중에서 실제 사용된 비용을 제외한 잔액만 돌려받을 수 있다는 입장을 보이고 있다. 반면 인가 이후에는 조합 사업 전체에 영향을 줄 수 있다는 이유로 탈퇴 자체가 원칙적으로 허용되지 않으며, 반환금 역시 매우 제한적인 범위에서만 인정된다. 이러한 법원의 태도는 조합 운영의 안정성과 탈퇴자의 재산 보호라는 두 가지 가치를 절충하려는 시도로 보인다.
문제는 실제 현실에서는 조합이 납부금의 집행 내역을 투명하게 공개하지 않거나, 반환 자체를 지연·거부하는 사례가 많다는 점이다. 조합 측은 대부분의 비용이 이미 소진되었다고 주장하면서 반환 책임을 회피하고, 조합원은 이에 맞서 소송을 제기하는 방식으로 분쟁이 격화된다. 특히 일부 조합에서는 조합 집행부가 조합비를 유용하거나, 용역업체와 부당 계약을 체결하는 등의 비위 행위가 적발되면서 형사 고발로 이어지는 일도 있다. 피해는 결국 고스란히 조합원에게 돌아온다.
이런 상황에서 조합원 또는 예비 조합원들이 취할 수 있는 선택은 명확하다. 우선 조합 가입 이전 단계에서부터 철저한 정보 확인과 법률 검토가 필수다. 조합이 토지를 얼마나 확보했는지, 조합비의 용도와 예산 계획이 어떻게 구성되어 있는지, 조합 규약에서 탈퇴 조항이 어떻게 규정되어 있는지를 면밀히 따져봐야 한다.
조합 설립 인가 이전 단계에서 탈퇴를 고려하고 있다면, 가급적 조속히 법적 검토를 거쳐 조치를 취하는 것이 유리하다. 이 시점에서는 아직 법적으로 조합원의 지위가 확정되지 않았거나, 반환 가능성이 높은 단계이기 때문이다. 반대로 이미 인가 이후라면, 조합의 위법 행위나 중대한 귀책 사유를 구체적으로 수집해 소송의 근거로 삼아야 한다.
로엘법무법인 정태근 부동산전문변호사는 “지역주택조합 탈퇴를 둘러싼 분쟁은 앞으로도 계속될 가능성이 높다. 따라서 지역주택조합이라는 선택을 앞둔 사람이라면 홍보 문구에만 의존해서는 안 된다. 조합은 한 번 가입하면 쉽게 빠져나올 수 없는 구조이며, 탈퇴를 원하는 순간부터는 복잡한 법률 분쟁이 발생한다는 사실을 인지해야 한다. 혼자 해결하려 하기보다는 조기에 변호사의 도움을 받아 상황을 정확히 진단하는 것이 최선”이라고 말했다.
[글로벌에픽 이수환 CP / lsh@globalepic.co.kr]
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