서울 오피스·지식산업센터의 분기별 매매지수 비교 그래프.
상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어(대표 이용균) 리서치센터가 21일 발표한 '2025년 3분기 오피스·지식산업센터 매매지수 리포트'에 따르면, 서울·분당 오피스 매매지수는 3분기 504.3포인트를 기록하며 전분기 대비 1.5% 상승했다. 이는 2001년 1분기(100포인트) 대비 5.04배 수준으로, 2년 넘게 이어진 가격 정체 국면을 벗어나 회복세로 전환했다는 평가다.
거래 시장도 활기를 되찾고 있다. 2025년 연초부터 3분기까지 누적 오피스 거래금액은 15.1조 원에 달해 2023년 저점(9.6조 원) 대비 57% 증가했다. 2024년(13.5조 원)에 이어 2년 연속 성장세가 이어지며, 올해 말까지 팬데믹 이전 수준의 거래 회복이 유력하다는 전망이 나온다.
반면 지산 시장은 침체에서 벗어나지 못하고 있다. 3분기 지산 매매지수는 192.2포인트로 전분기 대비 1.5%, 전년 동기 대비 6.8% 하락했다. 2022년 2분기 고점 대비 약 25% 급락한 뒤 바닥권에서 횡보하는 양상이며, 반등 모멘텀은 좀처럼 보이지 않는다.
두 자산군의 명암은 금리와의 구조적 관계에서도 확인된다. 리포트에 따르면 금리와 오피스 매매가격의 장기 상관계수는 -0.62로 비교적 강한 역상관 관계를 보였다. 금리 인하 기대감과 임대시장 안정성이 맞물리며 오피스가 가장 먼저 거래 정상화에 나선 것이다. 반면 지산은 금리보다 투자심리와 규제 환경의 영향을 크게 받는 자산군으로, 조정 이후 회복 속도도 더딘 모습을 보였다.
캡레이트(자본환원율, Cap Rate) 분석도 시사점을 제공한다. 오피스 캡레이트는 2001년 12.8%에서 올해 3분기 4.0%까지 하락했으며, 금리 대비 스프레드는 138bp(베이시스포인트) 수준으로 글로벌 금융위기 이후 평균(172~334bp)을 크게 하회했다. 이는 캡레이트의 추가 축소 여지가 제한적이며, 오피스 가격도 급등보다는 점진적 상승 흐름으로 이어질 가능성이 크다는 의미로 해석된다.
류강민 알스퀘어 리서치센터장은 "오피스 시장은 가격과 거래 모두에서 회복 신호가 명확해 상승 흐름이 점진적으로 이어질 것"이라며 "반면 지산은 고점 대비 큰 폭의 조정을 거친 뒤 바닥권에 머무르는 추세로, 단기 반등보다는 보수적 접근이 필요한 시기"라고 진단했다. 이어 그는 "오피스와 지산의 디커플링이 본격화되는 시점으로, 자산군별 특성을 고려한 차별화된 투자 전략이 필요하다"고 강조했다.
[글로벌에픽 신규섭 금융·연금 CP / wow@globalepic.co.kr]
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