끊이지 않는 아파트 하자 문제, 입주민의 안전과 권리 보호방법은?

[글로벌에픽 이수환 CP] 최근 아파트, 오피스텔 등 집합 건축물의 하자 관련 뉴스가 끊이지 않고 있다. 시공능력 평가 상위 10대 건설사들 기준으로만 해도 하자 소송으로 물어줘야 할 금액이 수조 원에 달한다는 분석 결과는, 이 문제가 우리 사회의 중대한 현안임을 여실히 보여주고 있다. 결국 이런 아파트 하자 문제로 인해 고통 받고 피해를 입는 이들은 결국 아파트 입주민들이다. 국민의 50% 이상이 아파트와 같은 공동주택에 거주하는 대한민국에서 건축물의 안전은 삶의 질과 직결되는 매우 중요한 문제인 것이다.

△ 충격적인 인천아파트하자 지하주차장 붕괴 사고와 구조적 하자

인천아파트하자의 사례로 아파트 지하주차장이 붕괴되었다는 사고소식은 많은 이들에게 충격을 줬다. 원인 분석 결과, 아파트 건물의 하중을 견뎌야 할 철근이 아예 누락되었다는 충격적인 사실이 드러났다.

다른 문제도 아니고 철근 누락과 같은 구조적 하자는 매우 심각한 문제이다. 내력 구조부에 하자가 발생했다는 것은 입주자들의 생명과 안전에 중대한 위협을 가할 수 있는 하자이기 때문이다. 기존 아파트나 오피스텔 하자의 경우 벽면 균열과 같은 하자는 다수 발견되어 왔으나, 붕괴 위험과 직결되는 구조적 하자는 차원이 다른 심각성을 가지는 것이다.

△ 하자 유형별 보수비 산정 방식 및 10년의 제척 기간

법원에서는 하자를 크게 중요한 하자와 중요하지 않은 하자로 나누어 판단한다. 일반적으로 중요한 하자란 생명, 신체에 위협을 가할 수 있는 하자로 보수비는 철거 및 재시공 비용으로 산정된다. 반면 중요하지 않은 하자는 정상적인 시공 결과와 현재 시공 결과의 시공비 차액이 보수비로 인정된다. 철근 누락과 같은 심각한 구조적 하자는 가장 긴 하자 보증 기간인 10년에 해당하지만, 소유자들은 30년 이상을 거주할 수 있는 아파트에서 중요한 하자가 단 10년의 보증 기간만을 갖는 것에 대해 불만을 표하기도 한다.

△ 입주 전부터 비새는 전북아파트하자, 누수 하자 대처법

공사가 완료되지 않은 전북아파트하자 사례에서는 세대 내 천장에서 빗물이 새는 사고가 발생했다. 입주예정자협의회 구성원들은 아파트에 물이 새는 균열이 한두 곳이 아니라며 불안감을 호소하고 있으며, 현장 근로자들의 제보에 따르면 여러 동에서 누수가 확인되었다고 한다. 전문가들은 여러 곳에서 발생한 균열이 그대로 방치될 경우 구조적 문제로 이어질 수 있다고 경고하며, 면밀한 점검과 보수 공사를 강조하기도 했다.

이처럼 아예 입주도 하지 않은 아파트에서 누수 하자가 발생한다면 입주민들의 불안감은 매우 클 수밖에 없다. 이렇게 입주전부터 심각한 아파트하자가 발생한 경우 분양계약해지를 하는 것이 근원적인 조치일 것이다. 그러나, 법과 판례에서는 아파트하자, 오피스텔하자로 인해 계약 자체를 해지하는 것은 극히 드문 일로 대부분은 입주를 전제로 아파트하자를 치유받게 된다. 우선 아파트가 준공되고 입주를 하게 되면 수많은 하자목록을 취합하여 시공사를 상대로 하자협상을 진행할 수 있다. 그러나, 눈에 보이지 않는 하자는 본격적인 하자진단을 통해 발굴해야하며 이를 토대로 법률대리인을 선임하여 보수협의를 진행하기도 한다. 만약 시공사의 대응이 소극적이거나 하자 자체를 인정하지 않는 태도로 나온다면 결국 하자소송으로 진행하면서 보수를 요구하는 방법을 병행할 수도 있다.

만약 하자합의가 최종 결렬되어 하자소송을 진행하게 되면 법원 감정인이 직접 모든 전유 세대에 방문하여 현장 조사를 실시하고, 누수 발생 여부 및 정도를 면밀히 체크하여 감정 보고서를 작성한다. 법원에서는 감정인이 지정한 적정 보수비를 토대로 시공사와 시행사로부터 하자보수비를 지급받도록 판결하는데 실제 누수 하자가 발생한 세대는 보수비를 지급받을 수 있지만, 누수가 발생하지 않은 세대는 누수 관련 보수비를 받지 못할 수도 있다.

△ 제척 기간이 지난 하자는 구제 어렵다

만약 이러한 큰 하자를 모르고 있다가 뒤늦게 발견하는 경우, 10년의 제척 기간 내에 발견했다면 시행사, 시공사를 상대로 하자 보수에 갈음하는 손해 배상 청구가 가능하지만 10년이 지나서 발견했다면 현행 법률상으로는 사실상 구제받을 수 있는 방법이 없다. 다른 하자들도 마찬가지여서 결국 모든 하자에 대한 하자배상을 받을 수 있는 준공 후 2년 내에 소송을 준비하면서 보수를 받는 방법이 최선의 전략이다.

많은 사람들에게 충격을 주었던 철근 누락이나, 입주도 하기 전에 천장에서 대규모로 누수가 발생하는 등 아파트 하자 문제는 입주민들의 삶에 막대한 피해를 주고 있다. 시공사가 재시공을 결정하거나 분양계약을 해지하거나 최대한의 보수와 배상을 받으며 합의를 통해 해결되는 것이 가장 좋지만 대부분 시공사들은 하자 책임을 인정하지 않으려 하므로 상황이 여의치 않을 경우 결국 아파트하자소송, 오피스텔하자소송을 통해 입주민의 안전과 권리가 보장되어야 한다.

[글로벌에픽 이수환 CP / lsh@globalepic.co.kr]