동탄·기흥·구리, 규제지역·토허구역 지정... 갭투자 원천 차단

[글로벌에픽 이상호 CP] 최근 집값이 급등한 경기 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시 등 3곳이 규제지역과 토지거래허가구역으로 동시에 지정됐다. 이들 지역은 앞으로 주택담보대출 한도가 대폭 축소되고, 실거주 의무가 부여되는 등 부동산 규제를 받게 된다.

국토교통부는 지난 29일 주거정책심의위원회 의결을 거쳐 이들 3개 지역을 규제지역(조정대상지역·투기과열지구)으로 신규 지정한다고 30일 밝혔다. 규제지역 효력은 오는 7월 1일부터 즉시 발효된다.

이와 함께 경기도 역시 도시계획위원회를 열고 해당 지역들을 토지거래허가구역으로 지정했다. 지정 기간은 오는 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지다.

정부가 이들 지역을 전격 규제하고 나선 것은 최근 기록적인 집값 상승세 때문이다. 동탄구와 기흥구는 반도체 호황에 따른 기대감과 수도권광역급행철도(GTX)-A 노선 개통 등 교통 인프라 개선 호재가 맞물렸고, 구리시는 서울 인접 역세권이라는 이점이 부각되며 매수세가 몰렸다.
한국부동산원에 따르면 6월 넷째 주(22일 기준)까지 동탄구의 올해 아파트값 누적 상승률은 11.38%로 전국 1위를 기록했다. 지난해 같은 기간 하락세를 보였던 구리시(7.87%)와 기흥구(6.21%) 역시 올해 들어 급등세로 돌아서며 규제 지역 지정 요건을 채웠다.

LTV 최대 40%로 뚝…유주택자 대출 '0원'
이번 지정으로 해당 지역의 대출 문턱은 대폭 높아진다. 무주택자와 처분조건부 1주택자의 주택담보인정비율(LTV) 상한이 기존 70%에서 40%로 대폭 축소된다. 주택 가격에 따른 대출 한도도 제한되어, 시가 15억 원 이하 주택은 최대 6억 원, 15억 초과~25억 원 이하는 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원까지만 대출이 가능하다. 이미 집을 보유한 유주택자는 LTV 0%가 적용돼 주택담보대출을 아예 받을 수 없다.

세제와 청약 규제도 동시에 강화된다. 다주택자에게는 취득세와 양도소득세가 중과되며, 분양권 전매 제한과 청약 재당첨 제한 등의 불이익이 따른다. 재건축·재개발 등 정비사업에서도 조합원 지위 양도가 제한된다.

토지거래허가구역 지정에 따라 이들 지역에서의 '갭투자(전세를 낀 주택 매입)'는 사실상 차단된다. 앞으로 해당 지역에서 주택을 구입하려면 관할 지자체장의 허가를 받아야 하며, 취득일로부터 2년간 반드시 실거주해야 한다. 이를 위반할 경우 이행강제금이 부과되거나 허가가 취소될 수 있다. 부동산 업계 관계자는 "대출 규제와 실거주 의무가 동시에 적용되는 만큼, 당분간 해당 지역의 거래량이 급감하고 관망세가 짙어질 것"이라고 내다봤다.

[글로벌에픽 이상호 CP / sangho@globalepic.co.kr]