사진=문윤식 변호사
임대차3법은 전월세신고제 · 전월세상한제 · 계약갱신청구권을 내용으로 하는 주택임대차보호법과 부동산거래신고 등에 관한 법률을 말하는데, 이 중 이달 말로 끝나는 전월세 신고제 계도기간이 1년 더 연장된 것이다. 따라서 임대차신고제에 따라 전세보증금이 6000만원을 넘거나 월세가 30만원을 초과하는 경우 임대차계약일로부터 30일 이내에 신고하여야 하고, 신고하지 않은 경우 임대인과 임차인 모두 100만원의 과태료가 부과된다.
하지만, 전월세신고제는 요건에 따라서 행정청에 신고를 하면 되는 것으로 임대인과 임차인 간에 분쟁의 소지가 없는 일이지만, 오는 7월 계약갱신청구권 만료일이 다가오면서 전문가들은 2달 이후에는 주택시장에 큰 혼동이 발생할 것으로 전망하고 있다.
계약갱신청구권은 임차인의 주거 안정을 더 오랫동안 보장해주려는 목적으로 마련된 제도로, 임차인은 주택임대차보호법에 따라 2년 동안 보장되었단 거주기간을 임차인의 1회 연장신청으로 또 다시 2년, 즉 최대 4년 간 해당 주택에서 머물 수 있는데, 이때, 전월세상한제에 따라서 임대인은 기존 임차인과 새로운 임대차계약시 기존 임대료보다 5% 이내로 상한된 전세금만 받게 된다.
따라서, 하루가 다르게 아파트 가격이 오르고 있는 지금, 그에 맞는 적정한 전세금을 받지 못한다고 불만을 가진 임대인들이 많았는데, 오는 7월 계약갱신청구권 만료일이 다가오면서, 세입자들은 집주인이 새롭게 제시하는 전세보증금 기준을 맞추지 못하는 경우 집을 나와야 하는 상황에 놓인 것이다.
물론, 임차인이 선뜻 집을 비워주면 문제의 소지가 없지만, 계약만료 이후에도 집을 비워주지 않으면 문제가 될 수 밖에 없다. 임차인이 계약이 종료된 이후에도 해당 주택에서 계속 거주하고 있거나, 임대차 계약 기간 내라 하더라도 임차료를 수차례 지급하지 않는 경우 등의 불법점유가 발생하였다면, 임대인은 명도소송을 통해 문제를 해결할 수 있다.
법률사무소 안목 부동산전문 문윤식 변호사는 “명도소송은 당사자에 따라 소송 전·후의 사정을 꼼꼼히 살핀 뒤에 진행할 필요가 있다. 예를 들어, 소송 도중 기존의 임차인이 자신이 점유하고 있던 집을 제3자에게 넘겨버리는 경우가 발생하기도 하는데, 이 경우 임대인이 승소한다 하더라도 새로운 불법점유자를 상대로 또다시 소송을 제기해야 한다.”라며,
“따라서 상대방이 악성 세입자인 경우라면, 점유이전금지가처분신청을 미리 한 상태에서 본격적인 명도소송을 들어갈 필요가 있고, 명도소송 도중에 임대인은 신규세입자를 받을 수 없기에, 부동산전문변호사와 함께 손해를 최소화하면서 신속히 문제를 해결할 수 있는 방안을 모색하는 것이 중요하다다.”라고 조언한다.
이수환 글로벌에픽 기자 epic@globalepic.co.kr
<저작권자 ©GLOBALEPIC 무단 전재 및 재배포 금지>
