사진=문윤식 변호사
해당 사건에서 건물주는 이미 임대차계약이 만료된 상황에서 임차인으로부터 상가를 인도받았기에 불을 끄고 수도 동파를 방지하기 위해 상가건물에 들어간 것이라고 주장하였지만 유죄판결이 선고된 것이다.
법원은 이미 임대차계약기간이 만료된 것은 맞지만, 아직 임차인이 건물주와 상가원상회복 문제로 인해 보증금을 제대로 받지 못한 상태였고, 임차인이 상가를 인도하겠다는 명시적 의사를 임대인에게 전달하지 않은 점 등을 토대로 아직 임차인의 점유를 인정하였다.
언뜻, 임대차계약기간이 끝났으니, 임대인의 행동이 정당해 보이지만, 우리 법원은 권리로서의 주거권이 아닌 사실상의 평온을 보호법익으로 보기에 임차기간이 만료된 임차인의 주거권도 보호받을 수 있는 것이다.
따라서, 만약 임대인이 임대차계약기간이 만료되었거나 임차기간 동안 임대료를 여러 차례 지급하지 않는 등 계약 해지 사유를 갖는 임차인을 내보내고자 한다면, 자력으로 내보낼 것이 아니라 법적 절차인 명소소송을 통해 문제를 해결해야 한다.
명도소송이란 임대인이 임차인을 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송을 말한다. 보통 주택이나 상가건물 등 임대차계약이 종료된 이후에도 임차인이 부동산을 비워주지 않고 있는 경우에 제기하는 소송으로 주로 임대차계약 분쟁에서 발생한다.
그런데, 명도소송은 권리관계가 명확한 경우가 많아 언뜻, 홀로 소송을 제기하는 것이 어렵지 않아 보이나, 유의할 점이 많아 원활한 진행을 원한다면 부동산전문변호사의 조력을 받을 필요가 있다.
특히, 상가건물 임대차계약 이후 명도소송을 고려하고 있다면, 여러 주의사항이 있기에 본격적인 소송을 시작하기에 앞서 먼저 본인의 사안에 맞는 전략을 수립할 필요가 있다.
만약, 새롭게 건물을 매수하여 건물주가 된 임대인이 이전 건물주 때부터 임대료를 미지급한 임차인을 내보내기 위해서는 문제의 임차인이 이전 건물주에게 임대료를 연체한 것을 문제삼을 수 없다. 명도소송에서는 당사자 특정이 매우 중요하기 때문에, 임차인이 이전 임대인에게 임료를 제때 지급하지 않은 것을 가지고 새로운 임대인이 문제 삼을 수는 없는 것이다.
마찬가지로 명도소송을 진행하다 보면, 임차인이 다른 사람에게 상가 점포를 임대하는 무단전대가 발생하기도 한다. 이 경우 임대인이 승소판결을 받아 내어도 점유자가 바뀌었기에 또 다시 소송을 제기하여야 한다는 점을 노린 꼼수이다.
따라서, 임대인 입장에서는 이러한 꼼수를 방지하기 위해 점유이전금지 가처분 등을 매우 해둘 필요가 있는데, 임차인과의 관계가 나빠질 대로 나빠진 경우라면 이처럼 보전처분부터 강제집행까지 염두에 두고 여러 안전장치를 미리 해두고 본격적인 소송에 진행해야 한다.
이러한 점만 보아도, 명도소송에 있어 부동산전문변호사의 조력이 필요하다는 것을 잘 알 수 있지만, 명도소송에서 변호사의 역할은 단지 승소판결을 받아내는데 있는 것만은 아니다.
소송이 장기화되고 지지부진한 싸움이 계속될수록, 임대인 임차인 모두에게 시간적 · 경제적으로 손해가 되기에 적정선에서 합의점을 이끌어 내어 근본적인 문제해결을 볼 필요가 있는데, 이때 부동산변호사의 역할이 중요하게 작용한다.
코로나19 여파 이후 경제적 어려움을 겪는 자영업자나 소상공인의 수가 증가하여 상가건물임대차계약 관련 명도소송 역시 크게 증가하였다. 결국, 어떤 경우이든 실질적인 문제해결방법은 무엇인지 고민해 볼 필요가 있겠다.
도움말 : 법률사무소 안목 문윤식 부동산전문변호사
이수환 글로벌에픽 기자 lsh@globalepic.co.kr
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