부동산임대차, 전세사기 대처방안은?

최근 전세사기 피해로 인해 큰 금액의 전세 보증금을 손해보는 이들이 늘어나고 있다. 국토교통부의 통계자료에 따르면 전세사기 피해자중 약 72%가 40세 미만인 것으로 알려졌다. 주로 경제적 자립 능력이 완전하지 않은 사회초년생들이 많이 당하는 것인데, 금전적 피해 뿐만 아니라 심리적 피해까지 소호하고 있어 사회적으로 큰 혼란을 야기한다.

만일 전세사기 피해가 의심되는 상화이라면 다음과 같은 방법을 통해 사전 조치를 취할 수 있다. 전세기간 만료일이 다가옴에도 임대인이 연락을 피할 경우, 계약기간이 만료되기 2달전까지 계약 갱신 의사가 없음을 명확히 기재 후 임대인에게 통보하는 것이다.

통보하는 방법은 내용증명, 문자, 전화통화가 있다. 문자의 경우 임대인이 확인했다는 답장이 필요하며 전화통화는 녹음이 필요하다.

내용증명의 경우 보증금의 액수가 크다면 당사자가 직접 내용증명을 보내는 방법보단, 변호사명의로 내용증명을 보내는 것을 권장한다. 이는 추후 법적조치를 취할 수 있다는 것을 임대인에게 전할 수 있다.

전세 계약기간이 만료된 상황이라면 내용증명, 지급명령을 신청하는 것보단 ‘임대차보증금반환청구의 소’를 제기해 민사소송을 통해 임대인의 재산을 압류하는 방법을 추천한다. 아울러 피해자가 다수인 경우 사기죄로 형사고소를 검토하는 것 또한 효과적인 방법이다.

내용증명을 발송했음에도 돈을 돌려주지 않는다면 법적조치를 취하는 것이 바람직하다. 지급명령, 민사소송, 사기죄 형사고소의 방법이 있다. 지급명령은 본소송에 들어가기 전 진행 가능한 방법이다. 지급명령의 경우 송달된 날로부터 2주 내 상대방이 이의를 제기하지 않는다면 확정판결과 같은 효과를 볼 수 있어 민사소송을 제기하는 것 보다 훨씬 빠르고 간소 하게 절차를 마무리할 수 있다.

민사소송은 본격적으로 해지통보한 증거, 임대차계약서, 은행계좌내역 등 증거를 모두 첨부하여 사실관계를 정리한 뒤 본격적인 소장을 접수해야 한다. 민사소송은 최소 6개월 이상의 시간이 소요되며 임대인이 별도로 다툴 만한 수단이 많지 않아 대부분 임차인이 승소한다. 임차인이 승소한다면 임차권등기명령을 신청해 임대인에게 집을 인도하고 임대인의 재산을 강제집행하여 보증금을 반환 받을 수 있다.

이에 대해 법률사무소 청안의 김정현 변호사는 “피해자가 다수이거나, 중개사와 공모한 경우, 명의대여를 한 경우 형사고소를 고려해볼 수 있다. 형사고소의 경우 임대인이 경찰출석을 해야 하고 액수가 크기 때문에 유죄 판결이 나온다면 대부분 실형이 선고되므로 임대인에게 큰 압박을 줄 수 있다. “고 전했다.

전세보증금을 반환 받지 못하는 임차인들은 상황에 따라 부동산 사건 경험을 다수 보유한 변호사로부터 체계적인 조력을 얻을 것을 권장한다.

이수환 글로벌에픽 기자 lsh@globalepic.co.kr