재건축·재개발처럼 기존 건축물을 허물고 새로 짓는 사업이지만 사업 방식은 완전히 다르다. 재건축·재개발 조합은 기본적으로 땅을 갖고 있는 소유주들이 추진하는 사업이다. 반면 지역주택조합은 토지 소유권이 확보되지 않은 상태에서 조합원 모집을 통해 조달된 자금을 바탕으로 진행된다. 쉽게 말해 어떤 지역의 입지가 좋으니 다 함께 땅을 사서 여기에 새 아파트를 짓자면서 조합원을 모집한 후 여기서 조달된 자금을 바탕으로 땅을 사서 건설 사업을 하는 것이다.
먼저, 조합원 모집은 해당 지역에 거주하는 주민을 대상으로 이루어진다. 가입 조건은 비교적 간단하지만 사업에 따라 다를 수 있으며, 주로 해당 지역에 6개월 이상 거주하고 특정 크기 이하의 주택을 소유한 세대주나 세대원이 가입 자격을 갖게 된다.
만약 토지소유권을 빠르게 확보해 사업 계획 승인을 받았다면 바로 공사를 시작할 수 있지만 토지를 매입하지 못할 경우 사업이 장기화되거나 무산될 수 있다는 게 문제다. 일반적으로 조합규약, 조합원 가입 계약서에는 조합원의 임의탈퇴를 제한하고 있기 때문에 사업 지연이나 무산에 따른 피해는 고스란히 조합원 몫으로 돌아간다. 일각에서 지역 주택조합을 지옥 주택조합이라고 부르는 것도 이 때문이다.
이 같은 이유로 일부 지역 주택조합은 사업이 무산되더라도 납입금을 전액 돌려주겠다는 내용의 이른바 ‘안심보장증서’를 교부하며 조합원 유치에 열을 올리는데, 결국에는 이러한 안심보장증서가 탈퇴를 원하는 조합원과 조합 측이 벌이는 법적 공방의 주된 쟁점이 된다. 지역 주택조합은 그 성격이 비법인 사단으로 집합체로서 물건을 소유할 때 총유에 해당되기 때문에 이러한 조합 측에서 제시하는 안심 보증 증서를 맹신해서는 안 된다.
지역 주택조합을 탈퇴하기 위해서는 조합원으로 가입한 지 30일이 지나지 않았는지 확인해야 한다. 가입 후 30일이 지나지 않았다면 단순 변심이라 하더라도 자유롭게 지역주택조합 탈퇴가 가능하며 이미 납부한 분담금도 전액 환불이 가능하다.
하지만 가입 후 30일이 지났다면, 허위 과장광고 여부를 확인해야 한다. 조합에 가입하는 과정에서 허위로 과장된 광고에 속아 가입하게 되었음을 입증하면 된다. 조합에서 과장된 정보를 제공했다면 계약을 취소하고 분담금 환불이 가능하다.
지역주택조합 탈퇴 및 환불 시에는 조합원 개개인의 상황과 조건에 따라 가장 적절한 조치를 선택해야 한다. 이 과정에서는 법 개정 이전에 가입한 경우나 탈퇴 과정에서 어려움을 겪는 경우도 있는 만큼 지역주택조합 탈퇴를 전문으로 하는 부동산 전문 변호사의 도움을 받는 것이 바람직하다.
도움말 법무법인 오현 황원용 부동산전문변호사
황성수 글로벌에픽 기자 hss@globalepic.co.kr
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