월세 밀린 상가건물 임차인... 명도소송 후 강제집행 신경써야

[글로벌에픽 이수환 기자] 코로나19의 여파로 문을 닫는 상가건물 임차인들이 부지기수로 늘어나면서 명도소송에 대한 문의 역시 증가하고 있다.

상가건물 명도소송은 임대인이 임대차계약이 해지된 이후에도 해당 부동산을 점유하고 있는 임차인 또는 차임연체 등의 사유에 해당하는 점유자를 상대로 목적 부동산의 점유를 이전해 달라는 소송으로, 코로나19 바이러스 여파로 영업이 어려워 월세를 제때 지급하지 못하는 상가임차인들이 늘어나면서 상가건물 명도소송에 대한 문의가 늘어나고 있는 것이다.

상가건물임대차보호법상 임차인의 차임 연체가 3기 이상이 되면 임대인은 임차인에게 내용증명을 보내는 등의 방식으로 계약해지를 요구할 수 있고, 이후에도 임차인이 계속적으로 가게를 비워주지 않는 경우 명도소송을 제기할 수 있다. 이때 차임의 3기 연체는 연속해서 3번이 아니라 계약기간 동안 임차인이 누적한 총 횟수로, 임차인의 차임연체는 가장 확실한 명도소송요건으로 여겨진다.

그런데, 명백한 소송사유가 있다 하더라도 임대인과 임차인 간의 상가건물명도소송은 임대인의 세금 문제나 임차인의 생계 문제 등 민감한 부분과 직결된 문제이기에 일반 아파트나 오피스텔 등 주거용 부동산의 명도소송과는 그 성격이 다르며 만반의 준비가 필요하다.

실제로 처음에는 협조적인 태도를 보이던 임차인이 태도를 돌변하여 비협조적인 태도로 나오는 경우가 일수인가 하면, 명도 현장에서 물리적 마찰이 발생하는 경우 역시 비일비재하게 발생한다. 또한, 명도소송 판결의 효력은 재판 당사자에게만 미친다는 점을 악용하여 소송 중 불법점유자가 제3자에게 점유를 이전하여 강제집행이 어려워지는 일도 빈번히 발생하곤 한다.

법률사무소 안목 문윤식 부동산전문변호사는 “어렵게 소송을 끝낸 뒤 집행현장에 가보니 제3자가 점유하고 있어 집행이 불가능해지는 경우가 더러 있다. 이러한 일을 사전에 막기 위해서는 점유이전금지 가처분신청을 미리 해둘 필요가 있다. 점유이전금지 가처분신청을 해두면 문제의 점유자가 제3자에게 점유이전을 하는 것을 막을 수 있고, 그럼에도 부동산의 점유가 제3자에게 이전된 경우라 하더라도 별도의 소송 없이 승계집행문을 부여받아 제3자의 점유를 배제하고 원활한 집행을 할 수 있다.”라고 알려준다.

한편, 상가건물 명도소송은 가처분신청부터 소송 후 집행 절차까지 고려하면 최소 수개월에서 길게는 1년 이상의 기간이 소요된다. 따라서 분쟁기간이 장기화될수록 그 피해는 고스란히 임대인과 임차인이 떠안게 되므로, 상가건물 차임 연체 등의 문제가 발생한 경우 적절한 합의점을 모색하여 분쟁을 조기에 해결하려는 시도를 할 필요가 있어 보인다.

이수환 글로벌에픽 기자 epic@globalepic.co.kr