먼저 해약금 해제에 대해 알아보면, 해약금 해제는 계약을 체결한 후 계약 당사자 사이에 쌍방이 서로 아무런 잘못을 하지 않았더라도 계약을 해제할 수 있는 제도인데, 다만 계약을 해제하고 싶은 당사자, 예를 들면 계약금을 받은 매도인 측이 계약을 해제하려면 자신이 받은 계약금의 배액을 상환하면서 계약을 해제하여야 하고, 반대로 계약금을 지급한 매수인 측에서 계약을 해제하려면 자신이 지급한 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다.
중요한 부분은 쌍방이 아무런 잘못을 하지 않았음에도 계약을 깨는 제도이기 때문에 계약금을 지급받은 단계에서까지만 가능하고, 만일 중도금까지 지급받은 단계 이후부터는 계약의 당사자 중 어느 일방이 계약금만큼 손해를 보는 것을 감수하려 하더라도 상대방이 아무런 잘못을 하지 않은 상황에서는 해약금 해제로 계약에서 벗어날 수 없다.
주의할 점은 계약을 체결하고 약정된 계약금 중 일부, 예를 들어 계약금 5,000만 원 중 일부인 2,000만 원 정도만 지급된 상태에서는 해약금 해제를 할 수는 없고, 계약금 5,000만 원이 전부 지급된 경우 이후부터 비로소 해약금 해제가 가능하다.
결국 해약금 해제는 상대방이 아무런 잘못을 하지 않은 상태에서 계약을 해제하고자 하는 쪽이 계약금만큼 손해를 감수하고 계약에서 해방되는 제도라고 이해하면 된다.
다음으로 채무불이행에 의한 해제는 통상적으로 일반인들이 알고 있는 계약해제의 방법인데, 채무불이행에 의한 계약해제는 계약 상대방이 자신의 의무를 이행하지 않을 때 즉 계약의 당사자 중 일방이 어떠한 잘못을 했을 때 그 반대편 상대방이 계약을 해제하는 제도이다.
예를 들어 부동산 매수인이 중도금 지급날짜에 중도금을 지급하지 않거나 잔금 지급날짜에 잔금을 지급하지 않을 때 매도인은 채무불이행을 이유로 부동산매매계약해제가 가능하다.
만일 매수인이 중도금 지급날짜에 중도금을 지급하지 않으면 매도인은 기한을 정해 중도금을 지급하라고 이행최고를 한 후 그 최고한 날짜까지 중도금을 지급하지 않으면 매도인은 계약을 해제하면 된다.
다만 매수인이 잔금을 지급하지 않는 경우는 중도금을 지급하지 않은 경우와는 다르다. 만약 매수인 측에서 잔금을 지급하지 않으면 매도인은 소유권이전등기에 필요한 서류를 법무사 사무실에 맡겨 놓는 등의 조치를 취한 후에 매수인에게 소유권이전등기에 필요한 서류를 법무사 사무실에 맡겨 놓았으니 특정 기한까지 잔금을 지급하고 그 서류들을 찾아가서 소유권을 이전받고, 그렇지 않으면 계약을 해제하겠다고 통지해야 한다. 이후 매수인이 그 최고 날짜까지 잔금을 지급하지 않으면 그때 계약을 해제할 수 있다.
해제한 후에는 매수인으로부터 받은 계약금이나 중도금 등 매매대금을 매수인에게 돌려줘야 하고 매수인에게 손해배상을 청구할 수 있다. 이때 계약이 해제되면 계약금은 몰취되어 매도인은 이를 반환하지 않아도 되는 게 아닌지 생각할 수 있는데, 적확한 방식으로 볼 수는 없다.
이에 대해 법무법인혜안 부동산전문 곽정훈변호사는, “채무불이행에 의한 계약해제에서 계약금이 몰취되는 것은 부동산매매계약서상 채무불이행을 이유로 계약을 해제할 경우 ‘손해배상은 계약금을 손해배상금액으로 한다.’라는 취지의 문구가 기재되어있을 때 계약금을 몰취하고 돌려줄 필요가 없게 된다”고 설명한다.
따라서 매매계약 시 계약금을 손해배상으로 하는 약정이 있을 때 계약금이 몰취되는 것이고, 이러한 약정이 없을 때는 원칙적으로 원상회복으로 서로 주고받은 돈을 모두 반환해야 한다. 이후 상대방의 채무불이행으로 인한 부동산매매계약해제로 입은 손해액을 입증하여 그 손해배상금액을 청구하면 된다. 보다 상세한 내용은 법무법인혜안 유튜브 채널을 통해 확인이 가능하다.
이수환 글로벌에픽 기자 epic@globalepic.co.kr
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