주택 임대차와 달리 상가 임대차는 계약갱신청구권의 횟수를 제한하지 않기 때문에 총 기간이 10년이 넘지만 않으면 몇 차례나 계약갱신청구권을 사용할 수 있다. 이는 인테리어나 설비 등을 설치하느라 초기 투자 비용이 많이 필요한 상가의 특성을 고려한 조치로, 임차인은 특별한 사정이 없다면 최대 10년간 안정적으로 매장을 운영할 수 있다.
하지만 상가임대차계약이 무조건 10년간 보장된다고 생각해 방심할 경우, 예외적 상황이 초래되어 도중에 계약 해지를 당하게 될 수 있으므로 주의해야 한다. 상가임대차보호법에 따르면 임대인은 몇 가지 상황이 발생할 경우, 적법하게 임대차 계약을 해지할 수 있다.
대표적인 상황이 차임, 이른바 월세 연체다. 임차인이 3기에 해당하는 차임액을 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 이 때, 차임을 연속하여 연체할 필요가 없으며 계약 기간 중 연체한 차임의 총액이 3기의 차임액에 해당하기만 해도 충분하다. 이처럼 차임을 연체했다면 임차인이 계약갱신을 요청한다 하더라도 임대인이 거절할 수 있다.
또한 임차인이 거짓이나 부정한 방법을 이용해 상가를 임차했거나 임대인의 동의를 구하지 않고 상가 건물의 전부나 일부를 전대한 경우, 건물의 전부나 일부를 고의 또는 중과실로 파손한 경우에도 상가임대차보호 기간이 도래하기 전에 계약을 해지할 수 있다. 건물이 노후화 또는 훼손 되어 철거해야 하거나 재건축이 예정된 경우에도 마찬가지다.
임차인이 계약갱신청구권을 효과적으로 사용하려면 계약 만료 기간이 언제인지 정확히 파악하여 임대차계약이 만료되기 6개월에서 1개월 전까지 계약 갱신의 의사를 밝혀야 한다.
만일 정확한 임대차 기간을 정하지 않은 계약이라면 임차인의 계약갱신청구권이 인정되지 않을 수 있어 주의해야 한다. 환산보증금이 법정 기준을 초과하지 않는다면 상가임대차보호법상 임대차 계약 기간이 1년으로 간주되기 때문에 계약갱신청구권이 인정되지만 환산보증금이 법정 기준을 초과한다면 상가임대차보호법이 적용되지 않기 때문에 임차인의 계약갱신청구권이 발생하지 않는다.
로엘법무법인의 정태근 부동산전문변호사는 “상가임대차보호 기간은 임차인의 과실 여부는 물론이고 임대차 기간, 환산보증금 액수 등 여러 요소에 따라 달라지게 된다. 임차인의 계약갱신청구권만 믿고 있다가 낭패를 보는 경우가 매우 많기 때문에 가급적 임대차 계약 당시부터 불리한 정황이 없는지 꼼꼼하게 확인해야 한다. 묵시적 갱신이나 계약갱신청구권 활용 시에도 신중하게 대응해야 한다”고 말했다.
이수환 글로벌에픽 기자 lsh@globalepic.co.kr
