코람코, 내년 상업용 부동산전망... ‘불확실성 속 신중한 낙관’

내년도 국내 상업용 부동산시장은 대외 불확실성 속에서도 완만한 회복세를 기대할 수 있을 것이라는 신중하지만 낙관적인 전망이 나왔다. 미국을 비롯한 주요국 중앙은행의 기준금리 인하가 시작됐고 글로벌 경제여건도 바닥을 통과했다는 배경에서다.

29일 코람코자산운용 R&S실(Research & Stratege)은 ‘2025년 국내 부동산 투자 시장 전망(부제 : Cautious Optimism on a Bumpy Road)’을 발간하며 △오피스 △물류센터 △데이터센터 △호텔 등의 내년도 시장전망을 제시했다.

올해 코람코가 3분기까지 추산한 국내 상업용 부동산 누적 거래규모는 약 15.8조원이다. 지난해 13.8조원 수준을 소폭 상회하고 있지만 당초 기대와 달리 제한적인 금리인하의 영향으로 딜 클로징이 더뎌지며 명확한 성장세로 돌아서지 못한 것으로 판단했다.

구체적으로 서울 주요 업무지구의 오피스 공실률은 2%대로 여전히 낮은 수준이지만, 가파른 임대료 상승과 기업들의 이전 및 감평 등을 이유로 당분간 중소형 오피스를 중심으로 공실률이 증가할 것으로 예상했다. 특히 중심업무지구(CBD)의 경우 장기적으로 기존 오피스공간의 35%에 달하는 약 99만평의 신규 공급이 예정돼 있으나, 공사비 증가 등의 이유로 실제 준공 시까지는 상당기간 소요될 것으로 전망했다.
또한, 사옥마련을 위한 기업들의 SI(전략적 투자자) 유치의 중요성은 당분간 계속될 것으로 예상되며, 내년에는 유동성을 보유한 FI(재무적 투자자)의 존재감은 더욱 커질 것으로 내다봤다.

반면 올해 수도권 물류센터 신규 공급은 약 85만 평으로 지난해의 절반 이하로 감소했다고 밝히며 지난 2023년 신규 공급량 고점 이후 점차 안정화를 찾아가는 과정으로 설명했다. 그 사이 일부 자산들의 가격이 조정돼 최근 캡 레이트가 6%대를 넘어서기도 했다. 그러나 당분간은 경공매를 통한 NPL(부실채권) 위주의 거래가 지속될 것으로 예측했다.

데이터센터시장은 지속적인 수요 증가와 투자 관심도 상승을 예측하며 긍정적으로 평가했다. 다만 최근 님비(NIMBY)현상 등 데이터센터를 둘러싼 환경 변화와 공급 여건 악화로 과거와 달리 수도권 외곽으로 거점이 옮겨가고 성장속도 또한 저하될 것을 우려하기도 했다.

끝으로 호텔시장은 과거 건물매입 후 용도변경 사례가 많았지만 최근 방한 여행객 증가로 인해 직접 운영목적의 거래가 활발하다고 봤다. K-컬쳐의 글로벌화로 인한 국내 방한객과 연계돼 호텔시장의 성장도 지속될 것으로 예측했다.

코람코자산운용 김열매 R&S실장은 “지속되는 외부환경 변화를 주의 깊게 살피되, 변화에 대응할 수 있는 전략을 고도화해 낙관적 시각으로 투자에 접근해야할 시기”라며 “바꿀 수 없는 것(대외환경)과 바꿀 수 있는 것(투자전략)을 구분할 수 있는 지혜와 바꿀 수 있는 부분에 대한 용기 있는 결단과 실행력이 필요한 시점”이라고 말했다. 그러면서 자산 섹터별 시장여건이 상이해 섹터별 전략과 투자 시점을 신중히 고려해야 한다고 밝혔다.

한편, 코람코자산운용 R&S실은 올 초 각 부서에 흩어졌던 조사•전략•분석기능을 한 데 모으고 외부 전문가 등을 영입해 조직된 신설 부서다. 시장전망과 투자전략 등을 내부임직원과 투자자에게 제공하고 있다. 이번 ‘2025년 국내 부동산 투자 시장 전망’은 코람코자산신탁 홈페이지에서 내려받을 수 있다.

[안재후 글로벌에픽 기자/anjaehoo@naver.com]