전세사기, 보증금 미반환시 무조건 성립할까?

최근 대법원은 사회 초년생들을 대상으로 180억 원대에 달하는 전세보증금을 가로채어 사기 혐의로 기소된 A씨에 대하여 선고된 징역 15년의 원심을 확정하였다. A씨는 무자본 갭투자 방식으로 부산 소재 원룸 9개의 건물 세입자 229명에게 임대차보증금 179억 9,000만 원을 지급받았는데, 이를 반환할 의사나 능력이 전혀 없었던 것으로 밝혀졌다.

전세사기란 임대인이 세입자를 속여 전세보증금의 전부 또는 일부를 돌려주지 않는 행위를 말한다. 대표적으로 특별한 자본 없이 원룸 등 다가구 주택을 매수한 다음 임차인들에게 선순위 보증금 액수를 속여 전세 계약의 체결을 유도하거나, 집주인의 주택담보대출 금액과 전세금의 합계까 주택의 가격을 초과하여 세입자가 보증금을 반환받지 못하는 경우가 있다.

법무법인 더앤 형사 전담팀에서 형사 전문 변호사로 활동하고 있는 김승욱 변호사는 “전세 기간이 만료되었는데 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 그 사정만으로는 전세사기로 처벌을 할 수 없다. 이는 대표적인 채무불이행 사건으로 민사적으로 해결해야 하며 형사적 처벌은 할 수 없다.”라고 설명했다.

그러면서 “전세사기로 임대인을 처벌하기 위해서는 임대인이 임차인에게 착오를 일으키는 기망행위를 하고, 이를 통해 임차인이 재산상 처분을 하여 임대인이 경제적 이득을 얻었다는 점이 입증되어야 한다. 특히나 임대인이 전세 계약을 체결할 당시에 변제 능력이나 변제 의사가 없었음에도 불구하고 기망행위를 하여 의도적으로 임차인과 계약을 체결하였다는 점이 확인되어야 한다.”라고 말했다.
또한 “전세사기 사건은 임차인이 전 재산을 잃는 피해를 입기 때문에 섣불리 고소나 소송을 진행하는 경우가 많다. 다만 전세사기는 사기의 요건을 충족하는지 법적인 판단이 필요하고 이를 입증할 증거를 함께 제출해야만 처벌이 가능하므로, 혼자서 섣불리 대응하기 보다는 법률전문가로부터 적절한 조언을 받아 사건의 진행방향을 결정하는 것이 안전하다.”라고 당부했다.

이수환 글로벌에픽 기자 lsh@globalepic.co.kr