재개발 사업에서 보상은 관련 법률에 따라 진행된다. 사업시행자는 감정평가를 통해 토지와 건물의 가치를 산정하고 이를 토대로 보상금을 제시하게 된다. 그러나 실제 거주자나 상가 운영자는 생활 기반과 영업 손실까지 고려되지 않았다고 주장하는 경우가 많아 분쟁이 발생한다.
보상금 산정은 감정평가 결과를 기준으로 이뤄진다. 통상 두 곳 이상의 감정평가법인이 산정한 평가액을 평균해 보상금이 결정되며, 평가 기준 시점, 이용 현황, 건물 상태, 입지 조건 등에 따라 산정 금액에 차이가 발생할 수 있다. 상가의 경우 영업이익, 이전 비용, 휴업 손실 등이 평가에 충분히 반영되지 않았다는 문제가 제기되고 있다.
재개발보상금에 이의가 있을 경우, 소유자는 협의 단계에서 의견을 제시하거나 재평가를 요구할 수 있다. 협의가 결렬되면 토지수용위원회 재결을 신청하게 되며, 이후에도 금액이 부당하다고 판단되면 행정소송 또는 보상금 증액 청구소송으로 이어질 수 있다. 실제로 재결 이후 소송을 통해 보상금이 증액되는 사례도 적지 않다.
또 다른 쟁점은 세입자와 상가 임차인의 권리다. 소유자와 달리 소유권이 없는 임차인은 보상 대상이 아니라는 오해가 있지만, 일정 요건을 충족하면 영업손실 보상이나 이전비 등을 청구할 수 있다. 다만 요건 충족 여부와 증빙 자료 준비가 중요해, 이를 놓칠 경우 보상을 받지 못하는 상황도 발생한다.
전문가들은 “재개발 사업은 행정 절차와 민사 분쟁이 함께 진행되는 복합 사건”이라고 설명한다. 감정평가서 검토, 손실보상 항목 확인, 재결 절차 대응 등을 체계적으로 진행하지 않으면 권리를 제대로 행사하기 어렵다는 것이다.
특히 재개발보상금은 단순한 금전 문제가 아니라, 거주와 생계 기반 이전이 걸린 사안이다. 이주 시기와 대체 주거 마련, 영업 이전 계획까지 함께 고려해야 하기 때문에 초기 단계부터 법적 기준을 정확히 파악하는 것이 중요하다.
재개발보상금 분쟁은 사업 진행 속도와도 직결되는 문제다. 협의가 원만히 이뤄지지 않을 경우 장기 소송으로 이어질 수 있어, 당사자 모두가 절차와 기준을 이해한 상태에서 합리적인 해결을 모색해야 한다는 점이 법조계에서 공통적으로 강조되고 있다.
도움말: 법무법인 오현 유경수 부동산전문변호사
[글로벌에픽 이성수 CP / lss@globalepic.co.kr]
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