2024년 3월 기준 주요 미입주 원인으로는 기존 주택의 매각이 지연된 사유가 50%로 가장 많았고, 잔금대출 미확보가 23.2%, 세입자 미확보는 16.1%로 나타났다. 지역별로는 서울은 87.7%, 인천·경기권은 80.7%, 강원권은 68.3%로 확인된다. 경기침체와 고금리 기조로 위축된 주택시장에 부동산 프로젝트파이낸싱의 부실 악재로 인해 거래 절벽은 심화되고 있다.
국토교통 통계누리의 미분양주택현황보고에 따르면 2023년 12월 기준 전국 민간부문의 미분양은 총 62,489호에 달하며, 준공 후 미분양은 10,857호로 확인된다. 전반적으로 시행사 시공사 등 주택공급 기업들의 현금 유동성 문제를 예상할 수 있는 통계이다.
이러한 미분양 주택의 급증은 가계의 미입주율과도 큰 상관관계가 있다. 더군다나 가계의 현금 유동성 문제로 미입주 원인이 발생시 수분양자는 납입한 계약금을 포기하고 계약을 해제하고자 해도 중도금 대출을 통해 중도금이 납입된 이상 분양자의 동의 없이는 해제가 불가한 것이 원칙이다.
수분양자들은 계약금만 포기하고 계약을 해제되기를 원하지만 일부 건설사들이 쉽게 해제를 해주지 않아 수분양자는 계약금만 포기하면 해제가 될 줄 알았지만, 중도금 대출이 일어난 이상 계약금 포기만으로는 해제가 어려운 것이 현실이지만 대부분의 수분양자들은 이 사안을 잘 모르고 있다.
부동산 전문가들은 이러한 문제를 원천적으로 해소할 수 있는 방법으로 아파트 정당계약 이후에는 안심약정에 가입하는 것이 리스크를 대비할 수 있는 방법이라고 말한다. 분양 중인 청약아파트 단지 중 안심단지에 선정된 단지에 한하여 수분양자가 안심약정에 가입하면 입주시점에 부득이 거주하지 않은 경우 지금까지 납입했던 분양가, 발코니확장비, 옵션비, 취등록세까지 원금을 모두 확보할 수 있는 ‘매수청구권’을 가질 수 있다.
주택산업연구원의 미입주 원인 조사에서 봤듯이 기존 주택의 매각이 지연되거나 DSR이나 신용도 등의 문제로 잔금대출이 나오지 않거나 세입자가 구해지지 않아 현금유입이 어려운 경우, 가격이 하락하거나 매수인이 나타나지 않더라도 계약 해제로 인한 분쟁이나 계약금을 포기하는 선택보다는 입주시점에 취득원가를 회수할 수 있는 안심약정을 활용하면 손해를 최소화할 수 있다.
청약을 준비하는 단계라면 청약 단지가 안심약정이 가능한 안심단지 선정 여부를 확인해야 하고, 청약에 당첨된 상태라면 안심약정이 가능한 세대인지 동호수를 입력하여 예상 매입약정가, 약정수수료, 권리행사 예정일 등과 같은 약정 조건을 확인해야 한다. 정당계약까지 완료했다면 정당계약 후 안심약정이 가능한 시기인지 확인이 필요하다. 만약 안심단지 모집기간이 종료되었거나 안심단지가 아니라면 '추가약정 검토' 신청을 통해 추가 안심약정 가능 여부를 확인해보는 것이 좋다. 안심약정 취급여부는 취급 기관에서 단지명과 동호수만 입력해보면 간단히 확인 가능하다.
이수환 글로벌에픽 기자 lsh@globalepic.co.kr
