금리 인하와 거래 회복세로, 2년 정체의 끝이 기대되는 서울 오피스 매매 시장. 서울 오피스의 분기별 매매지수를 표현한 인포그래픽
리서치센터가 내놓은 2025년 2분기 서울 오피스 매매지수(ROSI) 보고서에 따르면, 이번 분기 서울 오피스 매매지수는 488.6포인트로, 기준점인 2001년 1분기(100포인트) 대비 4.89배 상승했다. 전분기 대비 1.0%, 전년 동기 대비 1.2% 오르며 완만하지만 의미 있는 반등 흐름을 보였다.
오피스 매매시장은 2022년 3분기 고점을 찍은 이후 금리 인상과 경기 불확실성에 영향을 받아 약 2년간 가격 정체와 거래 위축이 지속돼 왔다. 그러나 이번 2분기 들어 매매가 상승과 수익률 하락이 동시에 관측되며, 시장 전반의 분위기가 점차 개선되는 모습이다.
특히 이번 분기 캡레이트(Cap. Rate, 수익률)는 전분기(4.5%)보다 0.4%p 하락한 4.1%를 기록했다. 캡레이트 하락은 보통 자산 가격 상승 또는 임대수익 증가를 의미한다. 이번 경우는 금리인하로 인한 가격상승이 작용한 것으로 분석된다.
시장 장기 흐름을 보면, 2001년부터 2008년 3분기까지 서울 오피스 매매지수는 연평균 13% 이상 가파르게 상승했다. 글로벌 금융위기 직후 일시 하락(2009년 3분기 기준 고점 대비 -12%)한 뒤 2010~2017년에는 연 3% 내외의 안정적인 상승세를 유지했다. 이후 2018년부터 2022년 3분기까지 연 10% 이상 빠른 상승세가 이어졌고, 2022년 하반기부터는 정체기에 접어든 바 있다.
이번 분기의 상승 전환은 단순한 반등 이상으로 평가된다. 미국의 고용 둔화와 금리 인하 가능성, 국내 저금리 기조의 확산, 공급 축소, 안정적 임차 수요 회복 등이 복합적으로 작용했다. 하반기 추가 상승 여력에 대한 기대감도 커지고 있다.
실제 금리와 오피스 매매지수 간의 상관관계는 뚜렷하다. 리포트에 따르면 2001년부터 2025년 2분기까지 양자의 상관계수는 -0.63으로, 금리 하락 시 매매지수가 상승하는 경향이 강하게 나타났다.
다만 금리 인하가 캡레이트 하락으로 직결되기에 제한 요인도 있다. 이번 분기의 캡레이트 스프레드는 160bp로, 과거 평균(2010년 334bp) 대비 낮은 수준이다. 알스퀘어는 “향후 금리 하락이 있어도 캡레이트의 하락은 금리 하락만큼 크지 않을 수 있다”며, “가격 반등 탄력은 임대시장과 거래량의 동시 회복 여부에 달렸다”고 설명했다.
이번 지수는 미국의 케이스-실러 주택지수와 유사한 방식으로 산출된 반복매매 지표다. 동일 건물의 과거 거래 이력을 바탕으로 시장 전체의 실거래 흐름을 추적함으로써, 단편적 호가가 아닌 실질 가격 흐름을 반영하는 점이 특징이다.
[글로벌에픽 신승윤 CP / kiss.sfws@gmail.com]
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