서울 지식산업센터, 가격 하락 멈췄다…"올해 2분기 첫 반등"

[글로벌에픽 신승윤 CP] 서울 지식산업센터(지산) 시장이 긴 하락세에서 벗어나 올해 2분기 들어 반등에 성공했다. 2022년 하반기부터 이어진 가격 하락 흐름이 멈추고, 소폭이나마 상승세로 전환했다.

상업용 부동산 종합서비스 기업 알스퀘어(대표 이용균)RSQUARE)는 12일, 2025년 2분기 지식산업센터 매매지수(ROSI) 보고서를 발표했다.

RA(알스퀘어 애널리틱스)에 따르면 이번 분기 지수는 201.1포인트로, 기준점인 2011년 1분기(100포인트)보다 2배 이상 높은 수준이다.

전 분기 대비로는 3.9% 상승, 지난해 동기와 비교하면 4.1% 하락했다. 지산 시장은 2011년부터 2019년까지는 매년 3% 안팎의 안정적인 가격 상승을 보여왔다.
하지만 ‘투자 대체 상품’으로 주목받은 2020년부터 2022년 2분기까지 연 20%가 넘는 폭등세가 이어졌다. 당시 적은 돈으로도 투자할 수 있고, 주택보다 대출 규제가 덜한 점이 매력으로 작용했다.

그러나 2022년 하반기부터 가격이 급락했다. 2025년 1분기까지 지수는 고점 대비 약 25% 하락하며 긴 조정기를 겪었다. 거래량도 줄어들며 시장 전체가 침체기에 들어선 상태였다.

이번 분기 상승은 금리 인하와 일부 정책 변화가 영향을 준 것으로 보인다. 그간 매수 심리를 눌러왔던 대출 부담이 줄면서, 시장에서 다시 매입을 검토하는 움직임이 나타났다는 분석이다.

알스퀘어 리서치센터는 “금리와 제도 환경이 바뀌면서 반등이 일어난 것으로 보이지만, 이번 상승이 장기적으로 이어질지는 예단할 수 없다”고 말했다. 이어 “지산은 오피스처럼 안정적인 임대 수익이 뒷받침되지 않기 때문에, 실제 사용 수요(임차 수요)가 늘어야 시장이 진짜 회복됐다고 볼 수 있다”고 덧붙였다.

지산은 보통 서울의 중심 업무지구(예: 강남, 여의도, 종로)보다는 구로와 가산, 성수, 마곡 같은 외곽 지역에 많이 위치해 있다. 건물 한 채를 여러 명이 나눠서 소유하는 구조라 개인 투자자가 많이 참여하는 것이 특징이다.

이처럼 소액 투자가 쉬운 구조 때문에, 주택 규제가 강화되던 시기엔 투자 수요가 몰리기도 했다. 그러나 임대 수요가 약한 탓에, 가격이 쉽게 오르기도 하지만 떨어질 때도 빠르게 하락하는 특징을 갖고 있다. 실제 지난 2년간의 하락은 투자자들의 빠른 이탈과 맞물려 시장 전체를 위축시켰다.
거래 규모도 점점 회복세다. 2015년 이후 지산 시장의 연간 거래액은 1조 원 이상을 유지했으며, 2021년에는 2조 원을 넘어서며 최고치를 기록했다. 하지만 금리 인상이 본격화된 2022년부터는 거래가 급감했고, 올해 2분기 들어서야 일부 거래 회복 조짐이 나타났다.

알스퀘어 리서치센터는 지산 시장의 향후 흐름에 대해 “단기적인 가격 반등은 가능하겠지만, 지속적 회복을 위해 실수요와 임대 시장의 개선이 반드시 뒤따라야 한다”고 강조했다.

한편, 알스퀘어 지식산업센터 매매지수(ROSI)는 미국의 케이스-실러 방식과 유사하게 동일 건물의 과거 거래 이력을 비교해 가격 흐름을 파악하는 방식으로 산출된다. 지산 지수의 기준점은 2011년 1분기(100포인트)이다.

[글로벌에픽 신승윤 CP / kiss.sfws@gmail.com]