코람코자산운용 리서치&전략실이 5일 발간한 '2025년 3분기 상업용 부동산시장 전망 보고서'는 자산별로 극명하게 엇갈리는 시장 상황을 분석하며, 투자자들에게 전략적 선택의 중요성을 강조했다.
보고서의 핵심 메시지는 명확하다. 미국 금리 인하 가능성과 하반기 민간 소비부진 완화 등으로 전반적인 회복 흐름이 예상되지만, 자산별 기초여건과 부동산 트렌드 변화에 따라 회복 강도가 뚜렷하게 양극화될 것이라는 전망이다.
가장 눈에 띄는 분야는 오피스 시장이다. 올해 상반기 거래규모가 약 11조7천억원으로 전년 동기 대비 무려 186% 급증하며 시장 회복의 선봉에 섰다. 현대자동차의 강남역 스케일타워 매입, CJ올리브영의 서울역 KDB생명타워 매입 등 1만평 이상 대형 오피스 중심의 사옥목적 거래가 연이어 성사되면서 시장에 활력을 불어넣었다.
물류센터는 공실 부담에 신음
반면 물류센터 시장은 고전을 면치 못하고 있다. 수도권 거래규모가 1조6천억원으로 전년 동기 대비 45% 감소하며 침체 국면을 보이고 있다. 신규 공급의 감소 추세는 긍정적이지만, 상온 16%, 저온센터 40%대라는 높은 공실률이 어려운 임대시장 상황을 단적으로 보여준다.
그럼에도 일부 희망적 신호는 있다. 준공 3년 내 신축 복합 및 상온시설에는 글로벌 투자자들이 선별적으로 투자하고 있어 제한적이나마 해외자본 유입을 기대할 수 있을 것으로 분석됐다.
호텔시장은 코로나19 이전 수준을 넘어선 외국 관광객 증가가 회복을 견인하고 있다. 특히 대만과 미국 관광객 증가 등 수요 국적 다변화가 확대되면서 장기적 성장 기반이 강화되고 있다는 평가다. 이에 따라 해외 자본의 운영 목적 서울 호텔 거래 사례가 증가하고 있으며, 향후 로즈우드, 아만 등 럭셔리 호텔 브랜드들의 한국 진출이 예정되어 있어 당분간 활발한 거래가 예상된다.
데이터센터, 뉴 이코노미의 핵심 자산으로 급부상
올해만 수도권 내 6개 데이터센터가 공급 예정이고, 2027년까지 수도권과 부산 등에서 22개 데이터센터가 신규 공급될 예정이다. 전력 확보와 개발 가능용지 부족으로 수도권 주요 권역의 데이터센터는 희소성이 높아질 것으로 예상되며, 최근 하남 데이터센터와 세종텔레콤 분당 IDC의 실물거래 사례는 거래시장 활성화 가능성을 시사한다. 특히 글로벌 클라우드 사업자와의 협력 프로젝트가 본격화되면서 부동산 투자처로서 장기적이고 안정적인 수익 창출이 기대된다는 분석이다.
임대주택 역시 새로운 투자 기회로 떠오르고 있다. 6.27대책과 스트레스DSR 3단계 시행 등으로 전세시장이 약화되고 매매시장도 제한되면서 월세시장 형성에 유리한 환경이 조성되고 있다. 100실 내외 소형 주거시설을 코리빙이나 시니어하우징 등으로 컨버전하거나 임대형기숙사를 목적으로 신규 개발하는 투자거래도 다수 추진 중이다.
김열매 코람코자산운용 리서치&전략실장은 "3분기 상업용 부동산시장은 자산별로 희비가 크게 엇갈릴 것"이라며 시장 전망을 명확히 했다. 이어 "프라임 오피스와 호텔은 견조한 수요를 유지하는 반면, 물류센터는 공실률 부담이 크다"며 "반대로 데이터센터와 임대주택은 장기 성장성과 안정성을 겸비한 투자 대안으로 부상하며 투자자산별 양극화 현상이 더욱 뚜렷해질 것"이라고 강조했다.
이번 보고서는 코람코가 부동산시장의 정보 비대칭성을 개선하기 위해 매분기 일반에 공개하는 것으로, 투자자들의 전략적 판단에 중요한 나침반 역할을 하고 있다. 변화하는 부동산 투자 환경에서 성공하려면 자산별 특성을 정확히 파악하고 선별적 접근이 그 어느 때보다 중요해졌다는 메시지를 전하고 있다.
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