이는 주택 개발만을 고려한 보수적 추정치로, 토지 매각이나 오피스 개발 수익까지 포함하면 실제 매출 규모는 더욱 클 것으로 예상된다. 2.4만 세대 공급을 통해 세대당 평균 5.2억원의 매출을 기대할 수 있다는 분석이다.
GS건설의 베트남 개발 성공 스토리는 2017년 이전 전략적 부지 확보에서 시작된다. 현재 베트남에서는 토지 매입이 갈수록 어려워지고 있는 상황이다. 베트남 당국의 매입 허가 시점과 가격 책정 시점이 달라 시간이 갈수록 토지 가격이 급등하는 구조적 문제가 있기 때문이다.
하지만 GS건설은 다른 방식으로 접근했다. 롱빈과 뚜띠엠 부지는 TBO(Turn-key Basis Operation) 도로 건설 공사비 3억달러 대가로 부지를 확보했고, 나베는 2007년 투자허가를 받아 2013년 토지가격 확정, 2017년 토지보상을 완료했다. 특히 2024년 베트남 토지법 개정으로 토지가격 산정 방식이 시장 기반 원칙으로 변경되면서(2026년 1월 시행), 이미 토지를 확보한 GS건설 같은 사업자에게는 더욱 유리한 환경이 조성됐다.
나베 신도시는 350ha 규모에 1.7만 세대가 들어서는 최대 규모 프로젝트다. 호치민 중심부에서 남쪽으로 10km 떨어진 위치에 스마트시티로 개발되며, 예상 매출액은 8조5천억원이다. 현재 1단계 인프라 공사가 완료됐고, Ph1-1 빌라 358세대는 이미 334세대가 분양 완료된 상태다.
롱빈 신도시는 92ha에 6천세대 규모로, 호치민 대학교 인근에 위치해 교육 인프라의 장점을 갖고 있다. 호치민시 유일한 전철 1호선 북동쪽 끝에 자리잡아 교통 접근성도 우수하다. 예상 매출액은 3조원이다.
뚜띠엠 지구는 호치민의 강남 또는 여의도로 불리는 프리미엄 위치다. 4ha에 799세대와 오피스를 개발하며, 예상 매출액은 1조1천억원이다. 3-11블록 300세대는 이미 분양가 7,000달러/㎡에 완판되어 입주가 진행 중이다.
보수적 추정도 세대당 5.2억원... 실제론 더 높을 듯
하나증권의 분석에서 주목할 점은 매출 추정의 보수성이다. 세대당 평균 5억2천만원(분양가 3,500달러/㎡ 기준)으로 계산했지만, 실제 GS건설이 분양한 사례를 보면 이보다 훨씬 높다. 나베 Ph1-1 빌라는 3,500달러/㎡, 뚜띠엠 3-11 아파트는 7,000달러/㎡에 분양됐다.
베트남의 분양 시스템도 GS건설에게 유리하다. 베트남에서는 건축허가 전부터 사전청약이 가능하고, 차수별 분양 세대수를 임의로 조절할 수 있다. 이는 시장 상황에 따라 분양가와 물량을 탄력적으로 운영할 수 있다는 의미로, 수익성 극대화에 유리한 구조다.
또한 인도 기준으로 매출을 인식하는 시스템으로, 2027년까지는 연간 2~3천억원 수준의 매출 인식이 예상되지만, 2030년부터는 본격적인 매출 급증이 기대된다.
하나증권 김승준 애널리스트는 "GS건설의 베트남 개발 프로젝트는 단순한 해외 진출을 넘어서 회사의 중장기 성장 동력이 될 것"이라며 "특히 2017년 이전에 확보한 부지들이 현재 베트남 부동산 시장 상황에서는 엄청난 자산 가치를 갖게 됐다"고 평가했다.
그는 또한 "12조5천억원이라는 매출 추정치도 보수적 계산에 기반한 것으로, 실제로는 이보다 더 큰 규모의 수익 창출이 가능할 것"이라며 "이니마 매각에 따른 부채비율 개선과 함께 베트남 개발 진척에 따라 목표주가 상향 여지가 있다"고 덧붙였다.
GS건설의 베트남 프로젝트가 더욱 주목받는 이유는 호치민 부동산 시장의 구조적 변화 때문이다. 2015년 이후 전체적인 아파트 공급은 감소했지만, 하이엔드 이상 등급의 공급 비중은 오히려 확대되고 있다. GS건설이 공급하는 프리미엄급 이상 주택에 대한 수요가 지속적으로 증가하고 있다는 의미다.
특히 푸미흥 지역의 성공 사례를 벤치마킹한 나베 신도시는 현지 상류층과 외국인 수요를 겨냥한 차별화된 포지셔닝으로 푸미흥을 대체할 수 있는 프리미엄 주거 단지로 개발되고 있다.
하나증권은 GS건설에 대해 투자의견 'Buy'와 목표주가 2만4,000원을 유지한다고 밝혔다. 목표주가는 2026년 EPS 추정치에 Target P/E 5.0배를 적용해 산출했다.
베트남 개발 프로젝트의 가치가 본격적으로 반영되기 시작하면, GS건설의 주가 재평가는 더욱 가속화될 것으로 전망된다. 무엇보다 2030년 이후 본격적인 매출 인식이 시작되면서 실질적인 수익 개선 효과가 나타날 것으로 기대된다.
GS건설의 베트남 개발 프로젝트는 단순한 해외 진출 사례를 넘어서, 국내 건설업계가 해외에서 대규모 도시개발을 성공적으로 수행할 수 있음을 보여주는 상징적 의미도 갖고 있다. 향후 진행 상황에 따라 국내 건설업계의 해외 진출 전략에도 중요한 벤치마크가 될 것으로 보인다.
[글로벌에픽 신규섭 금융·연금 CP / wow@globalepic.co.kr]
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