보증금 반환 문제 해결의 핵심, 임차권등기명령과 강제집행 절차

[글로벌에픽 이수환 CP] 전세 계약이 끝났음에도 보증금을 돌려받지 못하는 세입자가 늘고 있다. 이러한 상황에서 가장 먼저 떠올릴 수 있는 대응책이 ‘전세금 반환 소송’이지만, 실제로 보증금을 회수하기 위해서는 임차권등기명령과 강제집행 절차를 올바르게 이해하고 활용하는 것이 중요하다.

임차권등기명령은 임대차계약이 종료된 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 자신의 권리를 등기부상에 표시해두는 절차다. 주택을 비워주더라도 권리를 보호할 수 있도록 마련된 법적 장치다. 하지만 이 절차는 보증금 반환 채권을 확보해두는 것일 뿐, 실제로 돈을 돌려받을 수 있게 해주는 직접적인 수단은 아니다. 임대인이 임의로 보증금을 지급하지 않는다면, 결국 보증금 반환 소송을 제기해야 한다.

보증금 반환 소송을 제기해 승소한 후에도, 임대인이 자발적으로 보증금을 지급하지 않는다면 ‘강제집행’으로 넘어가야 한다. 강제집행은 채권자인 임차인이 법원의 판결문이나 지급명령을 근거로, 채무자인 임대인의 재산에 대해 압류 또는 경매 등의 절차를 통해 금전을 회수하는 절차다.

강제집행에는 대표적으로 세 가지 방법이 있다. 첫째는 부동산 강제경매다. 임대인이 소유한 부동산이 있다면, 법원에 경매를 신청하고, 낙찰로 얻은 금액에서 우선적으로 보증금을 배당받을 수 있다. 둘째, 채권압류 및 추심 명령을 통해 임대인의 은행계좌 등 금융재산에 대해 집행을 진행할 수 있다. 이 경우 은행을 통해 직접 지급 받을 수 있다. 셋째는 동산 압류다. 임대인이 소유한 차량이나 가전제품 등의 동산을 집행관이 확인해 경매 절차를 통해 환가하고, 이를 통해 보증금을 일부라도 회수할 수 있다.

강제집행 절차에서 중요한 점은 임대인의 재산 확보 여부다. 임대인이 재산을 은닉하거나 급히 처분하려는 정황이 있다면, 전세금 반환 소송 이전 단계에서 가압류 신청을 통해 사전 조치를 해두는 것이 현명하다. 또한 법적 절차를 시작하기 전에 내용증명 발송을 통해 임대인에게 반환을 공식적으로 요구하고, 그 사실을 증거로 남겨두는 것도 중요하다.

전세금 반환을 요구하는 법적 수단에는 지급명령도 있다. 이는 소송보다 간편하게 접근할 수 있는 절차로, 채권자가 제출한 서류만으로 법원이 판단해 채무자에게 지급명령을 송달하는 절차다. 채무자가 이의신청을 하지 않으면 확정되어 판결문과 같은 효력을 갖는다. 하지만 임대인이 이의신청을 하거나, 송달을 회피할 경우에는 정식 소송으로 이어져야 한다.

법원의 판결이 나왔다고 해서 자동으로 보증금이 입금되는 것은 아니다. 실질적인 권리 회복까지는 강제집행 단계까지 가야 하며, 이 절차는 상당히 복잡하고 전문적이기 때문에 일반인이 단독으로 진행하기엔 어려움이 많다.

로엘법무법인 정태근 부동산전문변호사는 “전세금 반환 문제는 체계적이고 순차적인 법적 절차를 밟아야만 실질적인 해결이 가능하다. 임차권등기명령과 보증금 반환 소송, 강제집행 절차를 하나의 연속선상에서 이해하고 대응 전략을 세우는 것이 무엇보다 중요하다. 초기 대응을 제대로 하지 못하면 시간과 비용, 심리적 부담이 배로 증가할 수 있기 때문”이라고 말했다.

[글로벌에픽 이수환 CP / lsh@globalepic.co.kr]