오피스텔 분양계약해제 방법, 계약금 지급 단계와 중도금 지급 단계에 따라 달라져

[글로벌에픽 이성수 CP] 우리나라에는 다양한 형태의 주거 건물이 존재하지만, 여전히 아파트에 대한 수요가 집중되는 경향을 보인다. 다만 아파트의 경우 분양가가 높게 형성되어 있고 청약 경쟁 또한 치열한 만큼, 최근에는 그 대체재로 오피스텔에 대한 관심이 꾸준히 증가하는 추세다. 실제 오피스텔은 실거주뿐 아니라 임대 수익을 기대할 수 있는 수익형 부동산으로도 활용 가능해, 투자 수요 역시 함께 확대되고 있다.

그러나 모든 오피스텔이 분양시장에서 높은 선호도를 보이는 것은 아니다. 입지, 구조, 분양가, 대출 조건 등 다양한 요소에 따라 가치가 크게 달라질 수밖에 없다. 문제는 이런 분양 약정을 체결한 뒤, 실제 소유권 이전과 분양이 이뤄지기까지 시장과 제도가 변화하는 경우가 적지 않다는 점이다.

실제 분양 초기에는 부동산 시장이 호황기로 시세차익을 거둘 수 있을 것이라 기대되었지만, 이후 쇠퇴 국면에 접어드는 경우도 적지 않다. 사안에 따라서는 기존 홍보 및 약정한 사실과는 다른 인프라 개선이 이뤄지지 않거나, 각종 하자 문제가 대두되어 계약 이행을 망설이는 수분양자들이 많다.

이러한 상황에서는 오피스텔 분양계약해제를 통해 계약의 구속에서 벗어나는 것을 고려해야 한다. 문제는 그 방법이 굉장히 다양하며, 각각의 사안마다 차이를 보인다는 것이다. 일단 분양 공급 약정을 체결한 뒤 계약금만을 지급했다면, 계약이 아직 이행에 착수하지 않았기에 계약금을 포기하여 약정을 해제하는 방법을 고려해 볼 수 있다.

물론, 해당 방법은 계약금을 포기해야 한다는 리스크가 존재하는 것은 사실이지만, 다른 방법과 비교하여 그 절차가 간소하며 신속하게 계약의 구속에서 벗어날 수 있다는 장점을 가지기에, 가능한 상황이라면 적극 활용하는 것이 중요하다.

다만, 이러한 오피스텔 분양계약해제를 요구할 경우, 분양 대행사 및 시행사 측에서는 불가능하다는 입장을 취하는 경우가 많다. 또한, 때에 따라서는 중도금을 지급해야 해제가 가능하다는 식으로 회유를 하기도 한다. 하지만, 이는 어디까지나 법률상 근거 없는 주장이다. 물론, 이후 상대방 측에서 계약 불이행에 따른 소송을 제기할 수는 있다. 그렇기에 수분양자는 내용증명을 통해 해제에 대한 의사를 명확하게 전달하여 기록을 남겨두어야 한다.

반면, 계약금과 더불어 중도금을 지급했다면, 법률상 계약이 이행에 착수했다고 판단되어 앞선 방법을 통해서는 해제가 불가능해진다. 이 경우, 일방의 요구로 해제가 불가능하며 상대측의 동의를 구해야만 계약 종료가 가능해진다. 문제는 상대방이 끝까지 합의해 주지 않을 가능성이 높고, 이후 중도금 및 잔금 청구를 제기할 수도 있다.

그렇다고 해서 수분양자가 반드시 계약을 그대로 이행해야 하는 것은 아니다. 분양자 측의 귀책 사유가 존재한다면 이를 근거로 계약 해제 또는 취소를 주장할 수 있기 때문이다. 민법은 착오, 사기, 강박 등에 의해 의사표시가 이루어진 경우 계약 취소를 인정하고 있으며, 분양 과정에서 허위·과장된 정보 제공이 있었다면 이를 문제 삼을 수 있다.

예를 들어, 대규모 커뮤니티 시설을 약속하거나, 주변에 지하철 및 대형 백화점과 같은 편의 시설이 입점한다는 것을 확정하는 경우 등과 같은 사유가 존재한다면, 앞서 설명한 법리를 통해 취소가 가능해진다.

또한 건축물의 분양에 관한 법률 위반을 근거로 계약 해제를 주장하는 방안도 고려할 수 있다. 다수의 분양계약서에는 분양사업자가 관련 법령을 위반해 시정명령이나 과태료 처분 등을 받은 경우, 이를 해제 사유로 삼을 수 있다는 내용이 포함되어 있다.

과거에는 이러한 위반이 존재하더라도 계약 목적 달성에 중대한 영향을 미치지 않는 경미한 사안이라면 해제권이 제한적으로 인정되는 경향이 있었다. 러나 최근 대법원 판례는 위반 행위의 경중과 관계없이, 법령 위반 사실이 인정되고 이에 대한 행정 처분이 이루어진 경우라면 해제 사유로 볼 수 있다는 취지로 판단 범위를 확대한 바 있다.

건축물 분양 관련 법령에서는 분양 광고 시 필수 항목 누락, 사전 고지 없는 설계 변경, 분양 신고 절차상의 하자 등 다양한 위반 유형을 규정하고 있어, 수분양자들이 보다 쉽게 계약의 구속에서 벗어날 수 있는 발판이 마련되었다.

다수의 분양 분쟁 사건을 대리해 계약 해제 및 대금 반환 판결을 이끌어낸 하재섭 변호사는 “분양계약 분쟁은 적용 가능한 법리가 다양한 만큼 선택지가 많은 것은 사실이지만, 관련 법령이 복잡하게 얽혀 있어 일반인이 이를 직접 적용하기에는 한계가 있다”라고 설명했다.

이어 “예를 들어 방문판매법 위반이 인정되는 경우에는 청약 철회 규정을 적극적으로 주장할 수 있어야 하고, 경우에 따라서는 분양 과정에서의 위법 요소를 분석해 행정기관에 진정을 제기하는 방식으로 해제 사유를 확보하는 전략도 필요하다”라며 “사건의 구체적인 사정에 맞춰 대응 방향을 설정하기 위해서는 초기 단계에서부터 전문가의 도움을 받아 세밀하게 검토하는 것이 중요하다”라고 강조했다.

[글로벌에픽 이성수 CP / wow@globalepic.co.kr]