보증금 반환 지연될 때, 세입자가 꼭 알아야 할 법적 대응 방법

[글로벌에픽 이수환 CP] 임대차계약이 종료되면 임대인은 전세보증금을 즉시 반환해야 할 의무가 있다. 그러나 현실에서는 “새 세입자가 들어와야 보증금을 돌려줄 수 있다”거나, 아예 구체적인 반환 시기를 밝히지 않는 경우가 빈번하다. 이사 준비로 분주한 세입자가 제 때 법적 대응을 하지 못해 발만 동동 구르는 사이에 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 사례도 많다.

이럴 때 임차인이 활용할 수 있는 대표적인 법적 수단이 임차권등기명령과 보증금반환소송이다. 이 절차들을 제대로 이해하고, 필요시 전문가의 도움을 받는다면 보증금을 지키는 데 큰 도움이 된다.

임차권등기명령은 임대차 계약이 종료됐음에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원에 신청해 해당 주택의 등기부등본에 자신의 임차권을 기록해 두는 절차다. 이 등기를 해두면 세입자가 이사를 나가더라도 여전히 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다. 대항력은 다른 소유자나 채권자에게도 임차권을 주장할 수 있는 효력이고, 우선변제권은 주택이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 다른 채권자보다 먼저 돌려받을 수 있는 권리다.

그런데 임차권등기만으로는 강제집행이 불가능하다. 임대인이 보증금을 계속 반환하지 않는다면 반드시 보증금반환소송을 제기해야 한다. 임차권등기 후 3년이내에 본안 소송을 제기해야 하므로 놓치지 않고 보증금반환소송을 제기하여야 한다.

보증금반환소송에서 임차인은 임대차 계약 체결, 보증금 지급, 계약 종료 사실을 입증하면 된다. 보증금 외에도 소송 비용이나 변호사 비용 등을 임대인에게 청구할 수 있으므로 이러한 부분에 대한 계산을 정확히 해야 한다. 승소하면 판결문을 통해 임대인의 재산에 대해 강제집행할 수 있다.

소송을 진행하다 보면 임대인이 보증금 반환을 약속하며 소의 취하나 임차권등기의 해지를 요구할 수 있다. 이 때에는 반드시 보증금을 먼저 수령한 뒤 요청에 따라야 한다. 특히 임차권등기 해지는 섣불리 진행해선 안 된다. 보증금을 받기 전에 등기를 해제하면, 법적 보호장치가 사라져 임대인이 태도를 바꾸더라도 대응하기 어려워진다.

마지막으로 임대차 계약의 종료는 분명하게 해야 한다. 추후 소송이나 분쟁이 발생할 경우 계약 종료 시점과 반환 요구 사실을 입증하는 자료가 필요하므로 문자나 전화 통화 녹음, 내용증명 등의 수단을 통해 임대인에게 계약 종료 사실을 공식적으로 알리는 것이 좋다.

로엘법무법인의 정태근 부동산전문변호사는 “전세보증금은 단순한 돈 문제가 아니라 세입자의 삶이 걸린 문제다. 임차권등기명령과 보증금반환소송은 이를 보호하기 위한 중요한 법적 수단으로, 절차를 잘 이해하고 적시에 진행하면 권리를 충분히 지킬 수 있다. 임대차가 종료되었는데도 보증금 반환이 불투명하다면 미루지 말고 필요한 조치를 신속히 취해야 한다”고 강조했다.

[글로벌에픽 이수환 CP / lsh@globalepic.co.kr]