협상과 재판의 전략적인 병행, 건물임차인과의 부동산명도소송

[글로벌에픽 이수환 기자] 정당한 권리도 없이 자신의 토지나 건물에 점유하는 자가 있으면 부동산명도소송이나 부동산인도명령, 제소전화해 등의 법적 조치 후 강제집행을 실시해 점유상태를 강제로 제거할 수 있다. 다만 신속하고 확실하게 강제집행의 효과를 누리고 불측의 손해를 피하기 위해 필요한 행동요령이 있다.

먼저 임차인과의 합의로 상황을 원만하게 종결짓는다면 바람직할 테지만 너무 협의에만 치중하다 보면 오히려 법적인 절차를 밟는 시간을 그만큼 허비하는 셈이 될 수 있으니 병행적으로 부동산점유이전금지가처분 및 건물명도소송 등의 법적 조치를 진행해야 당면한 문제를 합리적이고 경제적으로 해결할 가능성을 높일 수 있다.

신속한 법적 조치는 재판의 종결을 앞당길 수도 있고, 협상이 결렬되면 재판 결과에 따라 매우 불리한 조건으로 퇴거할 수도 있다는 판단에 따라 임차인에게 일정 부분 심리적인 압박과 부담도 줄 수 있기 때문이다.

물론 이른 소 제기가 임차인을 감정적으로 격앙시킬 가능성도 있지만, 실무적으로 보면 분쟁 해결은 감정보다는 실리에 따라 성사될 확률이 높다는 점에서 감정적인 다툼을 의식해 소송의 진행을 주저할 필요는 없는 것이다.

아울러 건물명도소송 및 강제집행절차와는 별개로 임차인에게 명도의무 불이행 시 발생하는 손해, 즉 임대차계약 종료에도 불구하고 임차인이 불법적인 점유를 계속해 발생하는 손해, 예를 들면 매매계약이 해제될 경우 매도인이 매수인에게 지급할 위약금 배상이나 아니면 잔금 수령이 지체됨으로 인해 발생하는 손해 등에 대해 임차인 측에 손해배상의 위험을 고지해 관련 내용을 숙지하게끔 할 필요도 있다.

손해의 고지로 인해 임차인 측으로서는 이런 부담을 안고 무작정 재판을 지연하는 것은 어려울 수밖에 없고, 사안에 따라서는 단순히 구두나 통고서 발송으로 그치지 않고, 향후 임차인을 상대로 별도의 손해배상청구소송을 제기할 필요가 있을 때는 선행해야 할 필요 절차이기도 하다.

실제로 건물명도가 제때 이뤄지지 않으면 그 손해의 우려가 큰 사안일 경우 부동산명도소송과는 별개의 재판으로 손해배상청구소송을 제기하는 것이 합리적일 수도 있다.

법무법인혜안 부동산전문 김현익변호사는, “임차인을 상대로 한 건물명도 분쟁은 일정 기간 내에 완결해야 하는 시간적 부담이 클 수밖에 없다는 점을 고려했을 때 강제집행절차는 물론 매매계약 체결과정이나 임차인과의 협상, 명도소송 재판과정까지 종합적인 관점에서 검토해 대응방안을 모색하는 것이 바람직하다”고 조언한다.

이수환 글로벌에픽 기자 epic@globalepic.co.kr