상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어(대표 이용균) 빅데이터실은 14일 '2025년 3분기 오피스 마켓 리얼 리포트'를 발간하고, 서울과 분당 주요 오피스 시장이 대형 거래 재개와 프라임 자산 중심 임대료 상승세를 동반하며 본격적인 회복 국면에 진입했다고 밝혔다.
보고서에 따르면 지난 3분기 서울·분당 오피스 거래금액은 7조 3,000억 원으로 전분기 대비 28% 급증했다. 올해 누적 거래액은 19조 원에 달했다. 3분기 거래 면적도 약 24만 평으로 확대되며 시장 회복세를 뒷받침했다.
특히 판교 테크원(1조 9,800억 원)을 필두로 페럼타워(6,450억 원), 퍼시픽타워(5,740억 원), NC타워1(4,435억 원) 등 대형 거래가 잇따라 성사되며 침체됐던 거래 심리에 활력을 불어넣었다. 전략적 투자자(SI)를 중심으로 한 '사옥 확보형 매입'이 활발해진 것이 주효했다는 분석이다.
도심권(CBD)은 빌딩1987, 삼양라운드스퀘어 N타워 등 신규 공급 1만 1,000평이 반영됐음에도 공실률 4.4%를 유지했다. 평균 임대료는 전분기 대비 1.2% 오른 28만 9,000원/평을 기록했다. 다만 대형 빌딩은 33만 5,000원/평으로 1.6% 상승한 반면 중소형은 18만 2,000원/평으로 0.1% 하락하며 규모별 양극화가 심화됐다.
강남권(GBD)은 공실률 4.7%로 0.2%포인트 소폭 상승했으나, 평균 임대료는 29만 4,000원/평으로 1.0% 올라 상승세를 이어갔다. 분데스강남, AHN385 등 신규 공급의 영향으로 상승 폭은 완만했지만, 비바리퍼블리카, 스노우플레이크, 현대오토에버 등 IT·외국계 기업의 신규 임차가 활발해 수요가 탄탄했다.
분당권의 회복세도 두드러졌다. 판교 테크원 거래는 단일동 기준 역대 최대 규모로, 분당권 오피스 시장의 저력을 재확인시켰다.
알스퀘어 빅데이터실은 "프라임 자산 중심으로 임대료 상승세가 지속되고, SI의 사옥 확보 수요가 시장의 신뢰 회복을 이끌고 있다"며 "다만 중소형 자산은 수요 분절이 이어지는 만큼, 향후 권역별 공실 흐름과 신규 공급 리스크를 면밀히 살펴야 한다"고 밝혔다.
결국 서울 오피스 시장은 '선택과 집중'의 시대로 접어들고 있다. 프라임 자산이 마중물 역할을 하며 시장 전체에 회복 신호를 보내고 있지만, 중소형 빌딩은 여전히 찬바람을 맞고 있어 시장 내 양극화는 당분간 지속될 전망이다.
[글로벌에픽 신규섭 금융·연금 CP / wow@globalepic.co.kr]
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