현재 국내 리츠 주가 수준은 P/NAV 0.68배, 평균 배당수익률은 12개월 전망 기준 7.2%를 기록하고 있다. 대선 이후 국내 증시의 강한 상승세 속에서 리츠는 보합세를 유지하며 소외되는 모습을 보였지만, 이제 매력적인 진입 구간에 도달했다는 분석이 나온다.
6월 합산 순자산 규모가 1조원에 달하는 리츠 ETF 대형주 2개(TIGER리츠부동산인프라, KODEX한국부동산리츠인프라)의 리밸런싱이 완료되면서 변동성 요인도 해소됐다. 특히 상반기 ETF의 재간접 리츠 투자 허용으로 이지스밸류플러스리츠가 신규 편입되는 등 시장 구조 개편이 마무리된 상황이다.
금리 하락 국면에서 K-REITs의 핵심 투자 매력은 이자비용 절감을 통한 배당 증가다. 롯데리츠는 2025년 연간 예상 DPS 240원을 시작으로 2028년 하반기 165원까지 연평균 10%의 배당 성장 가이던스를 제시했다. 특히 '선배당 후투자' 구조 도입으로 배당 예측 가능성이 크게 개선됐다. 기존에는 결산기말을 배당기준일로 했지만, 이제는 이사회 결의 후 별도 배당기준일을 지정해 투자자들의 배당 수령 시점을 명확히 했다.
개별 리츠들의 성장 전략도 주목할 만하다. 신한알파리츠는 6월 BNK디지털타워를 4,578억원에 편입해 GBD 비중을 15%에서 23%로 확대했으며, 2025년 5월까지 신규 및 재계약 면적의 평균 E.NOC가 31.1% 상승하는 성과를 거뒀다.
ESR켄달스퀘어리츠는 Capital Recycling 전략을 통해 이천 물류센터4 매각(940억원)과 천안 물류센터 편입(860억원)을 동시에 추진하며 포트폴리오 최적화를 진행 중이다.
대신증권 이혜진 선임연구위원은 "현재 K-REITs 시장은 금리 하락에 따른 이자비용 절감과 임대수익 상승이 맞물려 본격적인 장기 배당성장 사이클에 진입했다"며 "특히 대기업 스폰서 리츠들의 높은 신용등급을 바탕으로 한 저금리 자금조달이 배당 성장의 핵심 동력이 될 것"이라고 분석했다.
이 연구위원은 "리츠 ETF 리밸런싱 완료로 단기 변동성 요인이 해소된 만큼, 하반기부터는 개별 리츠의 펀더멘털과 배당 성장성에 집중한 선별 투자가 중요하다"고 덧붙였다.
하반기 K-REITs 시장은 금리 하락 수혜와 함께 개별 리츠들의 차별화된 성장 전략이 주가에 반영될 것으로 전망된다. 안정적인 배당 수익률 7%대와 함께 배당 성장까지 기대할 수 있는 투자처로서 K-REITs의 매력이 부각되고 있다.
[글로벌에픽 신규섭 금융·연금 CP / wow@globalepic.co.kr]
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