관련해 업계에서는 "2021년 너도나도 부동산 시장에 뛰어들 땐 1000만원만 들고도 투자한 게 빌라다 보니 지역 곳곳이 사실상 시한폭탄"이라는 평가가 지배적. 실제 빌라의 경우 매매가와 전세가 사이의 갭(gap)이 작은데, 집값이 끝없이 오를 것만 같던 때 소액 자본으로 투자해 임대해온 집주인 중엔 2년 뒤 떨어진 전세금 차액을 돌려줄 여력이 없는 경우가 많아 소위 역(逆)전세, '깡통전세' 위험이 높기 때문이다.
법무법인 여명 임종엽 도산전문변호사는 “건축업자로부터 매매가와 전세가 사이의 적은 갭을 지불하고 집을 전부 사들인 집주인이 파산하면 '빌라왕' 사건이 되는데, 최근 전셋값이 30%가량 하락한 가운데, 집을 많이 사들였을수록 높아지는 종합부동산세를 감당 못해 파산하기도 하고, 집을 매수할 때 이용한 금융부채로 무너지는 사례가 지속적으로 발생 중”이라며 “이러한 빌라왕 중엔 이런 구조를 전혀 이해하지 못한 채 건축업자나 분양업자의 속임수에 넘어가 (매매가보다 높은 전세금을 돌려줘야 할) 집을 떠안은 사람이나 상승장이 영원할 것으로 믿고 일확천금을 노린 청년 등 다양한 형태를 띠고 있다”고 설명했다.
실제 얼마 전 주택임대업, 부동산매매업 등을 영위하던 채무자가 부동산 시가가 임대차보증금에 미치지 못하는 이른바 깡통전세 주택을 계속 취득하였다가 부동산경기침체가 지속되어 매출이 전혀 없는 상태에서 세금이 체납되면서 재정적 파탄상태에 이르러 법무법인 여명으로 법인파산 조력을 요청해왔다.
해당 채무자의 신청일 기준 자산(부동산 예상환가액)은 OOO억 원에 못 미치는 반면, 부채는 약 OOO억 원에 이르고, 사실상 영업이 전면 중단된 상태였다. 이에 임종엽 변호사는 이 같은 사실을 정리, 채무자에게는 지급불능 및 부채초과의 파산원인 사실이 존재함을 근거로 서울회생법원에 파산신청을 진행, 채무자의 파산 선고를 이끌어냈다.
임종엽 변호사는 “해당 채무자는 이후 채권조사절차를 통하여 채권자의 권리를 확정한 다음, 채무자의 재산을 환가하여 권리의 우선순위와 채권액에 따라 환가된 금원을 분배하는 과정을 거쳐 법인파산절차를 완료하게 된다”며 “특히 ‘빌라왕’과 같은 주택임대업의 경우 파산 시 채권신고부터 정리까지 적지 않은 마찰을 겪을 수밖에 없기 때문에 파산관재인으로서 각 당사자들의 불이익 최소화에 초점을 맞춰 조력을 제공해나갈 방침”이라고 밝혔다.
참고로 법인회생과 법인파산을 가르는 가장 큰 차이점은 기업의 존속 여부 가능성이다. 기업회생은 법원과 채권자들의 동의를 전제로 채무를 조정하여 계속하여 운영이 가능하도록 하는 제도이고, 기업파산은 청산을 전제로 채권자들에게 공정하게 재산을 분배하는 제도이기 때문이다. 이에 따라 경제성의 원칙에 따라 기업의 계속 운영을 전제로 산출된 경제적 이익이 현재 기업이 청산을 하였을 경우 창출되는 경제적 이익보다 커야 회생 절차를 진행할 수 있다.
만약 법인파산, 회생에 대한 고민이 있다면 무작정 끌어안고 있기보다 상담이라는 첫발부터 내딛어보는 것이 효과적이다. 더불어 끝이 아닌 시작이 될 수 있는 법인파산 사안은 관련 사안에 대한 풍부한 경험과 노하우가 있어야 원하는 결과를 이끌어낼 가능성 또한 높일 수 있음을 기억해둘 필요가 있다.
황성수 글로벌에픽 기자 epic@globalepic.co.kr
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