권리금 회수, 임차인의 당연한 권리… 임대인의 권리금회수방해에 대응하려면

권리금은 영업시설, 거래처, 영업상의 노하우와 상가건물 위치에 따른 이점 등 유·무형의 재산 가치를 산정한 대가로, 상가의 신규 임차인이 기존 임차인에게 지급하는 금전이다. 임차인의 권리금 회수 기회는 상가건물임대차보호법에 의해 보호되는 강력한 법적 권리이므로 아무리 임대인이라 하더라도 이를 방해하면 법적 책임을 지게 된다.

통상 기존 임차인은 새로운 임차인을 직접 구해 권리금 회수 기회를 살리곤 한다. 임대인은 임차인의 권리금 회수 기회를 보호해야 하므로 기존 임차인의 권리금 수수를 방해하거나 신규 임차인에게 본인이 권리금을 직접 요구하는 등의 행위를 해서는 안 된다. 하지만 이러한 법 규정에도 불구하고 여전히 임대인이 마음대로 신규 임차인을 구해 기존 임차인의 권리금 회수를 방해하는 사례가 비일비재하다.

임대인이 직접 신규 임차인을 구하고 기존 임차인의 권리금 회수를 방해한다면 이는 엄연한 상임법 위반으로, 기존 임차인은 임대인을 대상으로 손해배상청구소송을 제기할 수 있다. 즉, 임대인의 방해로 인해 권리금을 받을 수 있는 기회를 놓쳤기 때문에 그에 상응하는 금액을 배상하라고 요구할 수 있는 것이다. 이 때 손해배상액은 신규 임차인이 지급하기로 했던 권리금과 임대차계약 종료 시 권리금 중 낮은 금액으로 계산한다.

단, 임대인이 신규 임차인을 주선했다 하더라도 기존 임차인이 그 신규 임차인과 권리금 거래에 아무런 지장을 입지 않았다면 상임법 위반이 아니므로 문제될 것이 없다.

만일 임대인이 기존 임차인을 내보내고 그 자리에 본인이 직접 점포를 운영하려 한다면 기존 임차인의 권리금회수기회는 어떻게 되는 것일까? 상임법에서 규정하는 임차인의 권리금 회수 기회는 임차인이 3기 차임 상당을 연체하거나 임대인의 동의 없이 점포를 전대하거나 건물의 철거나 재건축이 예정된 경우가 아닌 한 보장되어야 한다.

따라서 임대인이 점포에 실입주한다 하더라도 기존 임차인의 권리금 회수권은 사라지지 않으며 실입주를 희망하는 임대인은 기존 임차인에게 당연히 권리금을 주어야 한다. 대신 임대인은 이후 신규 임차인이 나타났을 때, 그 임차인으로부터 권리금을 회수할 수 있다.

로엘법무법인의 정태근 부동산전문변호사는 “임대인은 본인이 자기 건물에 들어가는 것이기 때문에 굳이 권리금을 내지 않아도 된다고 생각하는 경향이 많다. 하지만 기존 임차인이 운영하던 시설이나 상권 등을 인수하는 행위이기 때문에 아무리 임대인이라 하더라도 권리금 지급 의무가 사라지지 않는다”며 “임차인이 특별히 잘못을 저지르지 않는 한 임차인의 권리금 회수 기회는 철저히 보호되어야 한다. 권리금회수방해가 의심된다면 자신의 법적 권리를 적극적으로 활용하기를 바란다”고 말했다.

이수환 글로벌에픽 기자 lsh@globalepic.co.kr