현재 집값 급등세를 보이는 성동·광진·마포구는 규제 효과가 제한적인 반면, 동작·강동·양천구 등은 대출 가능액이 큰 폭으로 줄어 자기자본 부담이 커질 전망이다.
9일 부동산R114에 따르면 한강벨트 비규제지역이 규제지역(조정대상지역·투기과열지구)으로 지정될 경우, 주택담보대출비율(LTV)이 현행 70%에서 40%로 강화되면서 지역별로 상반된 영향이 나타날 것으로 예상됐다.
핵심은 '6억원 한도'다. 현재 강남3구와 용산구를 제외한 비규제지역은 LTV 70%가 적용되지만, 6·27 대책의 '6억원 한도' 규정으로 수도권에서는 최대 6억원까지만 대출받을 수 있다. 평균 아파트값이 13억~17억원대인 한강벨트 7개 구(성동·광진·마포·영등포·양천·강동·동작)도 실제 LTV와 무관하게 6억원까지만 대출이 가능한 상황이다.
문제는 규제지역 지정 이후다. 집값이 15억원을 넘는 성동·광진·마포구는 LTV가 40%로 강화돼도 여전히 6억원 한도선에 걸려 대출 가능액에 변화가 없다. 부동산R114 시세 기준으로 성동구의 평균 아파트값은 16억9천225만원이다. LTV 70%를 적용하면 11억8천458만원, 40%를 적용하면 6억7천690만원까지 대출이 가능하지만, 두 경우 모두 6억원 한도에 막혀 실제 대출액은 동일하다.
평균 아파트값이 16억2천463만원인 광진구와 15억2천487만원인 마포구도 같은 이유로 규제지역 지정 후에도 6억원까지 대출받을 수 있다. 규제 강화의 효과가 사실상 없는 셈이다.
반면 평균 아파트값이 15억원 미만인 동작·강동·양천·영등포구는 직격탄을 맞는다. LTV가 40%로 줄어들면 종전 6억원이던 대출 한도가 5억원대로 떨어지기 때문이다.
가장 큰 타격을 받는 곳은 평균 시세 13억5천844만원인 동작구다. 현재는 70% LTV 한도(9억5천만원)에도 6억원까지 대출이 가능했지만, 규제지역이 되면 LTV 한도 자체가 5억4천388만원(40%)으로 하락한다. 대출 가능액이 5천662만원 줄어드는 것이다. 이에 따라 자기자본 부담도 현재 7억5천844만원에서 8억1천506만원으로 증가한다.
강동구(평균 시세 13억6천728만원), 양천구(14억7천222만원), 영등포구(14억7천256만원)도 LTV 40% 적용 시 대출 가능액이 5억4천만5억9천만원 선으로 감소한다. 종전보다 대출액이 1천만5천300만원가량 줄면서 자기자본 부담액은 8억2천만~8억8천만원대로 늘어난다.
시장에서는 정부의 추가 규제 시점과 강도에 촉각을 곤두세우고 있다. 규제지역 확대와 함께 토지거래허가구역 지정 카드를 동시에 쓸 가능성도 제기된다.
다만 전문가들은 규제 효과를 단순히 LTV만으로 판단하기는 어렵다고 지적한다. 부동산R114 윤지해 리서치랩장은 "현재 집값 급등세를 보이는 성동·광진·마포구의 인기 단지는 전용면적 60㎡ 이하 소형도 15억~20억원을 넘는 곳이 많아 규제지역 지정에 따른 추가 대출 규제 효과는 상대적으로 크지 않을 것"이라면서도 "규제지역에서는 LTV뿐만 아니라 총부채상환비율(DTI)도 동시에 강화되고 총부채원리금상환비율(DSR)도 적용되는 만큼 개인 소득에 따라 대출 규제 영향은 달라질 것"이라고 설명했다.
[글로벌에픽 신규섭 금융·연금 CP / wow@globalepic.co.kr]
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