박지석 변호사
실제로 임대료 연체를 이유로 임차인이 없는 사이 상가 출입문의 잠금장치를 교체하거나 내부 집기를 무단으로 반출했다가 오히려 주거침입죄, 재물손괴죄, 업무방해죄 등으로 형사 고소를 당하는 사례가 빈번하다. 우리 법은 자구행위를 엄격히 제한하고 있으며 사적 실력 행사를 통한 권리 실현을 금지하고 있다. 따라서 적법하고 안전하게 부동산의 점유를 회복하기 위해서는 반드시 명도소송이라는 정식 법적 절차를 밟아야 한다.
상가건물 임대차보호법에 따르면 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달할 때 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 명시되어 있다. 여기서 주의할 점은 단순히 연체 횟수가 세 번인 것이 아니라, 전체 미납 금액의 합계가 3개월 치 월세에 해당해야 한다는 것이다. 요건이 충족되었다면 임대인은 임차인에게 계약 해지의 의사표시를 명확히 전달해야 한다. 전화나 문자 메시지도 증거가 될 수 있으나 향후 재판 과정에서 확실한 증거력을 확보하기 위해서는 해지 사유와 시점을 명시한 내용증명을 우편으로 발송하는 것이 권장된다. 내용증명 자체가 강제력을 갖는 것은 아니지만 임차인에게 심리적 압박을 가해 소송 전 단계에서 원만한 합의와 자발적 퇴거를 끌어내는 수단이 되기도 한다.
소송을 제기하기 전 반드시 병행해야 할 절차는 부동산 점유이전금지가처분이다. 명도소송은 소송 당시의 점유자를 피고로 하여 진행되는데, 만약 소송 도중에 임차인이 제3자에게 상가의 점유를 넘겨버린다면 임대인은 승소 판결을 받더라도 새로운 점유자를 상대로 강제집행을 할 수 없게 된다. 이 경우 다시 새로운 점유자를 상대로 소송을 처음부터 다시 시작해야 하는 상황이 발생한다. 가처분은 이러한 위험을 방지하기 위해 현재의 점유 상태를 고정해두는 조치다.
재판 과정에서는 임차인의 항변 사항도 면밀히 살펴야 한다. 상가 임대차에서 임차인은 흔히 권리금 회수 기회 방해를 이유로 손해배상을 주장하며 명도를 거부하곤 한다. 그러나 임대료를 3기 이상 연체한 임차인은 법적으로 권리금 회수 기회를 보호받을 권리를 상실한다. 법원은 임차인이 의무를 해태한 사실이 명백하다면 임대인의 명도 청구를 인용하는 판결을 내리는 것이 일반적이다. 소송 기간은 통상 6개월 내외가 소요되지만, 임차인이 고의로 송달을 피하거나 복잡한 쟁점을 제기할 경우 1년 이상 장기화될 수도 있다. 소송이 길어질수록 임대인은 미납 임대료와 관리비 등 손실이 커지므로 소장 작성 단계부터 연체 사실을 증명할 수 있는 통장 내역, 계약서, 내용증명 등의 증거 자료를 체계적으로 준비해야 한다.
승소 판결을 받은 이후에도 임대인이 직접 집행에 나서는 행위는 금물이다. 판결이 확정되면 법원에 강제집행을 신청하여 국가의 공권력을 빌려야 한다. 집행관은 임차인에게 일정 기간 내에 자진 퇴거할 것을 권고하는 계고 절차를 거친 후, 끝내 응하지 않을 경우 노무자를 투입하여 본 집행을 실시한다. 이 과정에서 발생하는 운반비, 창고 보관료 등의 집행 비용은 일단 임대인이 선납한 뒤 나중에 소송비용 확정 절차를 통해 임차인에게 청구할 수 있다.
법무법인 YK 분당 분사무소 박지석 변호사는 "임차인의 임대료 연체로 인한 갈등 상황에서 감정적으로 대응해 상가 출입을 통제하거나 단전·단수 조치를 취하는 것은 오히려 형사 처벌의 빌미를 제공하여 사건을 걷잡을 수 없이 복잡하게 만들 뿐이다. 명도소송은 점유이전금지가처분부터 강제집행에 이르기까지 정교한 법률적 대응이 요구되는 만큼, 전문가의 조력을 통해 절차적 정당성을 확보하고 발생 가능한 변수를 사전에 차단하여 신속하게 건물을 인도받아야 한다”라고 강조했다.
[글로벌에픽 이수환 CP / lsh@globalepic.co.kr]
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