1심에서 법원은 하자 발생 사실은 인정하나, 사용검사일부터 5년의 제척기간이 도과해 손해배상채권이 소멸됐으므로 청구를 기각했고, 항소도 기각됐다. 이에 A씨는 집합건물법 제9조의2 제1항 등에 대해 헌법소원을 냈다.
집합건물 제9조의2 제 1항에 따르면 담보책임에 관한 구분소유자의 권리는 건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자는 10년, 이 외의 하자는 5년으로 정하고 있다.
최근 헌법재판소는 A 씨가 이같은 내용을 담은 집합건물법 제9조의2 제1항 등이 위헌이라며 낸 헌법소원 사건에서 합헌 결정했다. 아파트 등 집합건물 공유부분에 발생한 경미한 하자라면, 하자 담보 청구권 행사 기간을 사용검사일 등부터 5년 이하로 제한한 집합건물법이 헌법에 어긋나지 않는다는 결정이다.
법률사무소 대도 강석현 부동산전문변호사는 “아파트 등 집합건물은 복잡한 건축물이기 때문에 공사상 잘못으로 인하여 균열, 침하, 파손, 누수 등 하자가 생길 수 있다”며 “ 때문에 집합건물법, 공동주택관리법에 따라 책임을 물을 수 있는 것”이라고 설명한다.
이어 김민찬 변호사는 “다만, 위 사례처럼 아파트 하자 담보 책임을 묻기 위해서는 하자담보 책임 기간 내에 있는지, 손해배상 채권 제척기간이 도과하지 않았는지 꼼꼼하게 살펴야 할 것”이라고 강조한다.
공동주택관리법상 아파트 사업 주체는 담보책임기간에 공동주택의 내력 구조부에 중대한 하자가 발생한 경우 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다. 내력 구조부별 및 지반공사의 하자담보책임기간은 10년이지만 시설 공사별 하자 담보 책임 기간은 공사별로 다르기 때문에 확인이 필요하다.
관련 법상 규정된 아파트 시설 공사별 하자담보 책임 기간은 ▲마감공사 2년 ▲옥외급수·위생 관련 공사, 난방·냉방·환기, 공기조화 설비공사, 급·배수 및 위생설비공사, 가스설비공사, 목공사, 창호공사, 조경공사, 전기 및 전력설비공사, 신재생 에너지 설비공사, 정보통신공사, 지능형 홈네트워크 설비 공사, 소방시설공사, 단열공사, 잡공사 3년 ▲대지조성공사, 철근콘크리트공사, 철골공사, 조적공사, 지붕공사, 방수공사 5년이다.
강석현 변호사는 “이처럼 하자담보책임기간이 정해져 있지만, 기간 내 원하는 대로 하자를 책임지지 않고 미루다 입주민과 건설사 간 갈등이 생기는 경우가 많다”며 “양측이 원만하게 조율되지 못하면 아파트 하자 소송을 진행하게 된다”고 설명한다.
아파트 하자가 발견되면, 입주자대표회의에서 하자 진단을 하고, 하자담보책임기간 내에 사업주체에 대해 하자보수 이행을 요구한다. 사업주체가 하자보수를 이행하지 않으면 사업주체를 상대로 부실시공에 대한 손해배상청구를 할 수 있다. 또 보증 회사를 상대로 하자보수보증금청구소송을 할 수 있다. 하자보수보증금은 하자보수를 보장하기 위해 담보 책임 기간동안 예치 또는 지급을 보장하는 보증에 가입하는 하자보수비용으로, 사업주체 측에서 예치한다. 하자보수보증금청구소송에서 승소한 후 보증금을 수령하면, 입주자 대표 회의는 다른 보수업체를 선정하여 보수를 하며, 하자보수에 사용하고 남은 하자보수보증금은 사업 주체에 반환하게 된다.
김민찬 변호사는 “아파트 하자와 관련한 소송은 언제, 어떤 방식으로, 어떤 법률을 기반으로 진행하는지에 따라 소송 기간도, 결과도 크게 달라진다”며 “ 때문에 원만하게 갈등을 조율하고, 마지막 수단으로 소송을 진행하는 게 좋다”고 설명한다.
이처럼 아파트 하자 분쟁, 소송은 수많은 갈등이 얽혀 복잡하고, 오랜 시간이 걸릴 수 있는만큼 하자 발생 후 갈등이 생긴 초기에 부동산전문변호사를 찾아 상담을 받고, 법률, 유사 사례, 판례에 기반하여 적절한 대응을 하는 게 현명할 것이다.
한편 조언을 준 법률사무소 대도 강석현, 김민찬 변호사는 아파트, 부동산, 건설 소송, 법률 자문을 집중적으로 전담하고 있다. 강석현 변호사는 대형로펌 부동산팀 출신 변호사, 현직 교수 변호사이며, 김민찬 변호사는 대한변협빌라왕 피해사건 법률지원단이다. 법률사무소 대도는 사무장 없는 법률사무소로서 변호사들의 직접 상담, 소통을 하면서 의뢰인의 고충을 듣고 신속하게 해결책을 제시하고 있다.
황성수 글로벌에픽 기자 epic@globalepic.co.kr
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