사진=정태근 변호사
부동산 매매계약은 쌍무계약으로서, 매수인과 매도인 모두에게 이행 의무가 있다. 따라서 일방적으로 계약을 해지하려면 민법상 근거가 필요하다. 일반적으로 계약금에 따른 계약 해제권은 계약 체결 이후 ‘이행에 착수하기 전’까지만 행사할 수 있다. 이때 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 받은 계약금의 두 배를 반환함으로써 계약을 철회할 수 있는데, 이를 ‘계약금 해제권’ 또는 ‘배액배상 제도’라고 한다.
하지만 많은 이들이 “언제든 계약금을 두 배로 주면 취소된다”는 식으로 오해한다. 실제로는 ‘이행에 착수하기 전’이라는 명확한 시점 제한이 존재한다. 매수인이 중도금을 지급했거나, 매도인이 등기이전을 준비하는 등 실질적인 이행이 시작되면 단순히 돈을 돌려주는 것만으로 계약이 소멸하지 않는다. 그 이후에는 상대방의 채무불이행이 있어야만 해제가 가능하다. 따라서 시점을 잘못 판단하면 단순 계약금 반환이 아니라 손해배상 소송으로 이어질 수 있다.
특히 매도인이 더 높은 가격을 제시받아 기존 계약을 일방적으로 파기하려는 경우가 많은데, 이때는 단순히 계약금의 배액을 돌려주는 것으로 끝나지 않는다. 계약 위반으로 인한 손해배상 책임이 추가로 발생할 수 있다. 반대로 매수인이 자금 부족을 이유로 계약을 철회하려는 경우에도 계약금 포기로 끝나지 않을 수 있다. 매도인이 이미 다른 거래를 포기하거나 손해를 입었다면, 매도인은 추가 손해배상을 청구할 수 있는 근거를 갖게 된다.
판례에서는 ‘이행에 착수했다’고 보기 위해 매매대금의 일부가 실제 지급되었거나, 등기이전을 위한 실질적 준비가 이루어진 경우를 인정한다. 예를 들어 매도인이 등기부등본을 발급해 명의이전을 준비하거나, 매수인이 금융기관으로부터 대출 승인을 받은 경우도 이행준비로 간주된다. 즉, 단순히 잔금을 치르지 않았다고 해서 계약금 해제권이 남아 있는 것은 아니다. 거래의 진행 정도에 따라 법원이 이행 착수 여부를 판단하므로, 계약 해제 전에 반드시 전문가의 자문을 받는 것이 필요하다.
또한 계약서에 ‘계약금은 위약금으로 본다’는 문구가 포함되어 있다면 상황은 달라진다. 이 문구가 있을 경우 계약금은 단순한 해제권이 아니라 위약금이나 손해배상의 성격을 가지게 된다. 즉, 일방적인 계약 해제권이 사라지고, 계약 위반 시 위약금만 부담하게 된다. 따라서 계약금 조항의 문구 하나가 계약의 법적 구조를 완전히 바꿀 수 있으므로, 계약 체결 전 반드시 전문가의 검토를 거쳐야 한다. 법원은 문구뿐 아니라 당사자의 의사와 거래 관행까지 함께 고려하므로, 계약금이 해제권 보장의 의미인지, 위약금인지 명확히 해야 분쟁을 예방할 수 있다.
로엘법무법인 정태근 부동산전문변호사는 “부동산 계약 해지와 배액배상 제도는 거래의 신뢰와 예측가능성을 지키기 위한 최소한의 안전장치다. 이를 충분히 이해하지 못한 채 계약을 해제하는 경우, 오히려 예기치 않은 손해를 감수해야 할 수도 있다. 해제의 시점, 계약금의 성격, 상대방의 이행 착수 여부 등은 배상액의 크기와 직결되며, 한 번의 판단 착오가 수천만 원의 손실로 이어질 수 있다”라고 경고했다.
[글로벌에픽 이수환 CP / lsh@globalepic.co.kr]
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