정태근 변호사
명도소송은 단순히 ‘내 건물을 돌려달라’는 청구처럼 보일 수 있지만, 그 과정은 결코 간단하지 않다. 임대차계약 종료 사유가 명확한지, 보증금 반환 문제는 어떻게 해결할 것인지, 점유자가 누구인지 등 다양한 법적 쟁점들이 얽혀 있다. 특히 소송이 진행되는 동안 점유자가 부동산을 제3자에게 넘겨버리면, 판결 이후 집행이 어려워질 수 있다. 이를 예방하기 위한 핵심 절차가 바로 ‘점유이전금지가처분’이다.
점유이전금지가처분은 소송 중 피고가 부동산 점유를 타인에게 이전하지 못하도록 법원이 제한을 거는 임시 조치다. 이 절차를 통해 법원은 점유자의 지위를 고정시키고, 판결 이후 강제집행의 실효성을 확보할 수 있게 된다. 만약 이러한 사전 조치를 취하지 않으면, 명도소송에서 승소하더라도 실제로 부동산을 돌려받지 못하는 상황이 벌어질 수 있다. 따라서 명도소송을 준비할 때는 점유이전금지가처분 신청 여부를 반드시 검토해야 한다.
또한 명도소송에서는 임차인의 보증금 반환 문제가 함께 얽히는 경우도 많다. 임차인이 보증금을 돌려받지 못했다며 건물에서 나가지 않고 계속 점유하는 사례가 대표적이다. 그러나 법원은 보증금 반환과 명도 의무를 별개의 문제로 본다. 임차인은 보증금을 반환 받기 위한 별도의 청구소송을 제기할 수 있으며, 계약이 종료된 이상 점유 자체는 정당한 사유 없이 지속될 수 없다고 판단한다. 따라서 임대인 입장에서는 명도소송과 함께 보증금 반환 문제에 대해서도 명확히 정리하는 것이 바람직하다.
명도소송은 명확한 권리관계를 확정하고, 이후 실제 집행이 가능한 상태를 만들어야만 실질적인 효과를 기대할 수 있다. 따라서 소송 초기에 사실관계를 면밀히 조사하고, 점유이전금지가처분과 같은 사전 절차를 꼼꼼히 준비하는 것이 필수적이다. 충분한 준비 없이 소송에 임하면, 승소하더라도 집행 과정에서 예기치 못한 장애를 겪을 수밖에 없다.
또한 명도소송 과정에서는 당사자 간 감정적 충돌이 격화되는 경우가 많다. 그러나 법원은 감정이 아닌, 법적 권리와 객관적 사실을 중심으로 판단한다. 감정적인 대응보다는 증거에 기반한 전략적 접근이 소송의 성패를 가른다.
로엘법무법인 정태근 부동산전문변호사는 “명도소송은 임대인과 임차인 사이의 갈등을 해소하고, 부동산 권리를 회복하는 데 있어 핵심적인 법적 수단이다”라며 “특히 점유이전금지가처분은 집행력 확보의 핵심 장치인 만큼, 소송 초기에 반드시 신청해야 한다. 경험 많은 부동산 전문 변호사와 함께 철저한 증거 수집과 전략을 준비해야 성공적인 결과를 기대할 수 있다”라고 조언했다.
[글로벌에픽 이수환 CP / lsh@globalepic.co.kr]
<저작권자 ©GLOBALEPIC 무단 전재 및 재배포 금지>
