집주인과의 전세금 갈등, 임대보증금반환청구소송 전 유의할 점은

[글로벌에픽 이수환 기자] 임대차계약 기간이 만료되는데도 전세금반환에 문제가 발생해 가령 새로 계약한 집으로 이사를 앞둔 상황에서 계약금 문제나 전세자금대출 등에 차질을 빚게 될까 봐 전전긍긍하는 임차인의 사례들이 있다.

이 경우 임차인이 전세금반환 문제를 조속히 해결하고자 임대인을 상대로 임대보증금반환청구소송 등 법적 절차를 진행하려면 사전에 검토하고 조치해야 할 것들이 있다.

우선 임대차계약 기간의 만료가 도달한다고 계약이 무조건 해지되는 것은 아니라서 정해진 기간 내에 임대인 측에 명확한 해지 의사를 통지해야 하는데, 당사자 간 합의로 해지하는 것은 시기와 방법 등에 있어 별다른 제한은 없으나, 만약 한쪽이 일방적으로 통지할 때는 해지 의사를 확실하게 통지해야 하고 이를 객관적으로 확인할 수 있도록 내용증명 또는 문자메시지 등을 활용할 필요가 있다.

임대차계약은 계약이 만료되기 6개월에서 2개월 전 사이의 기간에 해지를 통지해야 하는데, 만약 이 기간 내에 임대인과 임차인 모두 상대방에게 통지하지 않으면 전과 동일한 계약조건으로 묵시적 갱신이 이뤄지니 제때 전세금반환을 매듭짓고 나가길 원하는 임차인은 해지통지에 주의를 기울일 필요가 있다.

간혹 전세금반환 문제가 정리되지 않은 상황에서 집을 비워줘야 하는지를 두고 고민될 수도 있는데 임대인의 전세금반환의무와 임차인의 퇴거의무는 ‘동시이행’의 관계에 있기 때문에 계약이 해지되었다고 무조건 집을 비워줘야 하는 것은 아니다. 다만 해지 이후에도 건물에 거주하는 기간에는 차임 및 관리비 지급의 의무, 그 외 임차인의 의무는 동일하게 이행해야 한다.

한편 전세 등기를 한 경우는 등기를 유지한 상태에서 전세금반환 전 이사하더라도 우선변제권과 대항력이 그대로 유지되기 때문에 문제가 없으나 만약 등기되지 않은 채권적 전세권의 경우 방을 빼 점유를 상실한다거나 전입신고를 타지로 옮기면 대항력과 우선변제권을 상실하기 때문에 임대보증금반환청구소송 후 경매절차를 통해 전세금반환을 받고자 할 때 손해를 볼 위험이 있다.

따라서 등기한 전세가 아니라면 이사 등으로 전입신고를 타지로 옮기기 전에 임차권등기명령을 신청할 필요가 있다.

법무법인혜안 명도임대차전담센터의 김현익변호사는 전입신고를 옮기더라도 임차권등기명령에 의해 대항력과 우선변제권이 유지될 수 있고, 임차권등기명령이 등기부등본에 올라가면 제3자가 봤을 때도 전세금반환으로 문제가 있었음을 파악하는 것이 가능하기 때문에 임대인 입장에서도 부담이 될 수밖에 없으니 간접적인 압박수단의 효과를 기대해볼 수 있다고 한다.

그리고 소송 등의 법적 절차로 전세금반환을 시도하기 전에 주택임대차분쟁조정위원회의 조정제도를 활용해보는 것도 좋다. 만약 조정이 성립되면 법원의 판결과 동일한 효력이 있고, 조정이 불성립되면 그때는 신속하게 임대보증금반환청구소송을 제기하면 된다.

이렇듯 전세금반환 분쟁은 각각의 사안에 따라 다양한 갈등의 원인과 요인이 존재할 수 있는데, 소중한 시간을 지체하지 말고 상담을 통해 현황에 맞는 적합한 방안을 모색해 적극적으로 대응하는 것이 바람직하다.

이수환 글로벌에픽 기자 epic@globalepic.co.kr