사진=이석원 변호사
공사대금은 업체의 존립은 물론 현장 근로자들의 생계와 직결되는 사안인 만큼, 건설 사업자들은 분쟁 발생 시 즉각적으로 활용할 수 있는 법적 대응 가이드를 숙지하고 있어야 한다. 공사대금미지급 사태에 직면했을 때 가장 먼저 선행되어야 할 조치는 객관적인 증거 자료의 철저한 수집과 체계적인 정리다. 법적 분쟁의 승패는 결국 ‘공사가 계약대로 이행되었는가’와 ‘그에 따른 대금 산정이 적정하게 이루어졌는가’를 입증하는 자료 싸움에서 갈리기 때문이다. 복잡한 공단 현장에서는 설계 변경이나 추가 공사가 빈번하게 발생하는데, 상당수 현장에서는 관행적으로 서면 계약서 없이 구두 지시만으로 공사를 진행하곤 한다.
하지만 추후 소송에서 추가 공사대금을 인정받기 위해서는 변경된 도면, 작업 지시가 담긴 문자나 메일, 현장 사진, 투입 인력 및 자재 명세서 등이 반드시 뒷받침되어야 한다. 특히 상대방이 공사 완료를 부정하거나 하자를 주장하며 대금 지급을 미루는 경우에 대비하여, 준공검사 신청서나 인수인계 확인서 등 공사 완료를 입증할 수 있는 서류를 확보하는 것이 핵심이다. 또한 공사 현장 일지를 매일 기록해 두는 습관은 추후 기성고 산정 시 매우 유용한 증거 자료가 된다.
두 번째로 검토해야 할 법적 수단은 유치권의 행사이다. 유치권은 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관해 생긴 채권이 변제기에 있을 때 대금을 받을 때까지 해당 물건을 유치할 수 있는 권리다. 신축 상가나 아파트, 혹은 공장 건물 현장에서 공사대금미지급 사태가 벌어졌을 때 유치권은 건축주나 원청을 압박할 수 있는 가장 실효적인 방법으로 꼽힌다. 다만 유치권이 법적 효력을 발휘하기 위해서는 점유가 적법해야 하며, 대외적으로 유치권 행사 중임을 알리는 표지판 설치나 시건장치 확보 등 실질적인 점유 행위가 지속되어야 한다.
주의할 점은 유치권 점유를 한 번이라도 상실하면 유치권이 소멸한다는 사실이다. 또한 무리하게 점유를 시도하거나 상대방의 점유를 탈취하는 과정에서 주거침입이나 업무방해 등 형사적 문제로 번질 우려가 있으므로, 초기 단계부터 법률 전문가의 자문을 통해 적법한 범위 내에서 행사가 이루어지도록 주의를 기울여야 한다.
세 번째 필수 조치는 신속한 채권 보전 조치와 법적 절차의 착수이다. 공사대금 채권은 일반 민사 채권과 달리 소멸시효가 3년에 불과하다는 점을 간과해서는 안 된다. 오랜 거래 관계나 향후의 수주 기대를 생각하여 지급을 무작정 기다려주다가 소멸시효를 넘겨 권리를 완전히 상실하는 안타까운 사례가 빈번하다. 공사대금미지급 징후가 보인다면 즉시 내용증명을 발송하여 지급을 독촉하고 소멸시효 중단의 근거를 남겨야 한다. 내용증명 그 자체로는 강제력이 없으나, 추후 소송에서 채무자가 대금 지급 의무를 인식하고 있었음을 증명하는 중요한 증거가 된다.
이와 동시에 상대방의 재산에 대한 가압류를 신청하는 것이 중요하다. 건축주의 부동산이나 원청업체가 제3의 발주처로부터 받을 예정인 공사대금 채권을 가압류하면, 향후 소송에서 승소했을 때 실제 대금을 회수할 수 있는 확률을 비약적으로 높일 수 있다. 가압류는 채무자가 재산을 은닉하거나 처분하기 전에 신속히 진행하는 것이 핵심이며, 이는 채무자에게 상당한 심리적 압박으로 작용하여 소송 전 합의를 이끌어내는 마중물 역할을 하기도 한다.
법무법인 YK 울산 분사무소 이석원 변호사는 “소송이 부담스럽다면 지급명령 신청이나 민사조정 제도를 적극적으로 활용할 필요도 있다. 지급명령은 법원이 서류 심사만으로 채무자에게 지급을 명령하는 제도로, 상대방이 이의신청을 하지 않으면 확정판결과 같은 효력을 얻을 수 있어 매우 경제적”이라며 “공사대금미지급 문제는 단순히 기다린다고 해서 해결되지 않는다. 개별 현장의 특수성을 이해하고 적합한 수단을 총동원하여 선제적으로 대응해야 건설업자의 생존권을 지킬 수 있다”라고 말했다.
[글로벌에픽 이수환 CP / lsh@globalepic.co.kr]
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